내 매장 공사, 실제로 누가 하나: 하도급 구조 확인법

계약은 A업체와 했는데 현장에 가보면 매일 다른 사람이 있습니다. 명함을 물어보면 "저는 목공 반장이고요, 소장님은 다른 현장 가셨어요"라는 답이 돌아옵니다. 이게 정상인지 아니면 공사를 통째로 넘긴 건지, 그 차이를 가르는 기준을 정리했습니다.

현장에 여러 팀이 들어오는 건 정상입니다

먼저 짚을 게 있습니다. 매장 인테리어는 한 팀이 처음부터 끝까지 하는 공사가 아닙니다. 철거·목공·전기·설비·타일·도장·필름·간판이 전부 다른 기술이고, 각각 자격과 장비가 다릅니다. 정상적인 현장은 아래 3개 층으로 굴러갑니다.

층	누가	하는 일	사장님이 확인할 것
1층	계약 업체(수급인)	계약·설계·자재 발주·전체 책임	건설업 등록번호, 계약·계산서·계좌 명의 일치
2층	현장소장	공정 순서·품질·안전 관리	이름·연락처, 하루 방문 횟수, 동시 관리 현장 수
3층	공종별 반장·기공팀	실제 시공	공종별 업체 명단, 투입 예정일

3층에 여러 회사가 들어오는 건 문제가 아닙니다. 건설산업기본법 제29조 제1항도 "계획·관리 및 조정하면서 2인 이상에게 분할하여 하도급하는 경우"는 예외로 인정합니다. 즉 계약 업체가 직접 관리하면서 공종을 나눠 맡기는 구조는 법이 허용하는 정상 형태입니다.

문제는 '통째로 넘기는' 구조입니다

법이 막는 건 두 가지입니다.

조항	내용	위반 시
제29조 제1항	도급받은 공사의 전부 또는 주요 부분의 대부분을 다른 건설사업자에게 하도급 금지(일괄 하도급)	3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금(제96조 제4호)
제29조 제3항	하도급받은 자가 다시 하도급하는 것 원칙 금지(재하도급)	위와 동일

재하도급에는 두 가지 예외만 있습니다. ① 종합공사 업종 사업자가 하도급받은 전문공사를 그 업종 등록업체에 다시 맡기는 경우(발주자의 서면 승낙 필요), ② 전문공사 업종 사업자가 하도급받은 공사의 일부를 같은 업종 사업자에게 맡기는 경우(품질·능률 향상 필요 + 수급인의 서면 승낙). 둘 다 서면 승낙이 조건입니다.

정상 분담과 일괄 하도급은 이렇게 갈립니다.

구분	정상 분담 시공	일괄 하도급
계약 업체의 역할	설계·자재·공정·품질을 직접 관리	계약서만 쓰고 공사를 통째로 이관
현장 관리	자사 소장이 상주하거나 매일 순회	넘겨받은 업체가 알아서 진행
자재 결정권	계약 업체가 발주·검수	넘겨받은 업체가 단가 맞춰 임의 선택
사장님 창구	계약 업체 담당자 1명	연락처가 계속 바뀜

주의할 점 하나. 이 조항의 적용 대상은 "건설사업자", 즉 건설업 등록업체입니다. 공사예정금액 1,500만원 미만 전문공사(실내건축 포함)는 등록 없이도 시공이 가능해 이 규제 밖에 있습니다(시행령 제8조). 그래서 업체 면허부터 확인하는 게 순서상 먼저입니다.

단가가 깎이면 어디서 빠지는가

3,000만원 계약(10평대 카페 수준)을 예로 든 가정 계산입니다. 관리비율은 업체·지역·공종에 따라 달라지니 실제 비율은 견적서에서 확인하세요.

구조	계산	실제 시공에 투입되는 금액
2단(정상)	3,000만원 × (1 - 0.15 원청 관리·이윤)	2,550만원 (계약액의 85%)
3단(재하도급)	3,000만원 × (1 - 0.15) × (1 - 0.12 중간 마진)	2,244만원 (계약액의 75%)

차액 306만원은 허공에서 나오지 않습니다. 세 곳 중 하나에서 빠집니다.

• 자재 등급: 계약서에 적힌 모델명 대신 유사 저가품으로 대체
• 인력 일수: 목공 5일치를 3일에 밀어붙여 마감선이 틀어짐
• 공정 생략: 방수 2회 도포를 1회로, 하지 보강을 생략

그래서 자재는 계약서에 브랜드·모델명·수량까지 적고, 반입 시 사진으로 받아두는 게 실무적으로 가장 확실합니다. 견적서 항목 읽는 법은 견적서 뜯어보기에 정리해 뒀습니다.

사장님에게 실제로 문제가 되는 세 가지

위험	어떻게 터지나	미리 막는 방법
하자 A/S 떠넘기기	준공 3개월 뒤 타일이 들뜨는데 계약 업체가 "그건 타일팀이 한 거라 우리 소관 아니다"라고 함	계약서에 책임 일원화 조항
자재비 유용	지정 자재값을 받아놓고 저가품 시공, 차액은 중간에서 소진	자재 승인 절차 + 반입 사진
공사 중단	원청이 하수급인 대금을 밀려 반장들이 철수, 현장이 멈춤	기성 단계별 지급 + 직불 조항

법적으로 하자 책임은 명확합니다. 사장님과 계약한 상대방(수급인)이 집니다. 실내건축의 법정 하자담보책임기간은 1년이고(건설산업기본법 시행령 별표 4), 민법 제670조도 목적물 인도일로부터 1년 내에 보수·손해배상을 청구하도록 정합니다. 반장이나 기공팀에게 직접 청구할 수는 없습니다. 사장님과 계약관계가 없기 때문입니다.

문제는 실무입니다. 계약 업체가 "우리가 한 게 아니다"라며 시간을 끌면, 1년이라는 기간이 생각보다 빨리 지나갑니다. 하자보수 보증을 계약 단계에서 못 박아야 하는 이유입니다.

계약 전에 물어볼 5가지

질문	정상적인 답변	위험 신호
1. 어느 공종을 직영으로 하고, 어느 공종을 협력업체에 맡기시나요?	"철거·목공은 직영팀이고 전기·설비·타일·필름은 3년 이상 거래한 협력사 4곳입니다. 명단 드릴게요."	"전부 저희가 다 합니다"만 반복
2. 현장소장은 누구고 하루 몇 번 오시나요? 동시에 몇 현장을 보시나요?	"소장 ○○○이고 오전·오후 2회 순회, 동시 관리 2~3개 현장입니다."	소장 이름을 즉답 못 함, 동시 5개 이상
3. 계약 명의·세금계산서 발행 주체·입금 계좌 예금주가 모두 같습니까?	셋 다 동일 사업자	대표 개인 계좌, 상호가 다른 계좌
4. 협력업체 대금은 누가 언제 지급하나요? 제가 반장님께 직접 드릴 일이 있나요?	"공종 마감 후 저희가 지급합니다. 발주자가 직접 줄 일은 없습니다."	"타일 반장한테 사장님이 직접 주세요"
5. 준공 후 하자가 나면 어디로 연락하고, 어느 회사 명의로 확인서를 받나요?	"계약 법인 명의 하자보수확인서와 담당자 지정해 드립니다."	"그건 시공한 팀에 직접 연락하세요"

4번과 5번이 핵심입니다. 발주자에게 직접 지급하라고 하는 순간 책임 사슬이 끊어지고, 나중에 하자가 나면 "그건 사장님이 직접 계약한 팀"이 됩니다. 업체 고를 때 볼 것과 함께 보세요.

계약서에 넣을 조항 4개

문구 그대로 쓰셔도 됩니다.

1. 일괄 하도급 금지: "수급인은 본 공사의 전부 또는 주요 부분의 대부분을 제3자에게 하도급하지 아니한다."
2. 협력업체 명단 제출: "수급인은 공종별 시공 업체의 상호·대표자·연락처를 착공 7일 전까지 서면 제출하고, 변경 시 3일 전 통지한다."
3. 책임 일원화: "협력업체 및 투입 인력의 시공과 그로 인한 하자에 대하여 수급인이 발주자에게 직접 책임지며, 타 업체 시공을 이유로 하자보수를 거절할 수 없다."
4. 대금 지연 시 조치: "수급인이 하수급인에 대한 대금 지급을 2회 이상 지체하여 공사가 중단될 우려가 있는 경우, 발주자는 잔여 기성금 지급을 보류하고 3자 합의로 하수급인에게 직접 지급할 수 있다."

4번은 건설산업기본법 제35조 제2항에 근거가 있습니다. 발주자·수급인·하수급인이 직접 지급을 합의했거나, 수급인이 하도급대금 지급을 2회 이상 지체해 하수급인이 직접 지급을 요청한 경우 발주자가 직접 지급하도록 정하고 있습니다. 지급 시점 설계는 공사 대금 지급 일정을 참고하세요.

참고로 계약 업체가 등록업체이고 공사를 하도급했다면, 하도급계약 체결일부터 30일 이내에 발주자에게 통보할 의무가 있습니다(제29조 제6항, 시행령 제32조). 사장님이 바로 그 발주자입니다. 통보서를 요구할 근거가 있다는 뜻입니다.

이미 문제가 생겼다면 누구에게 묻나

책임을 묻는 대상은 하나입니다. 계약서에 도장을 찍은 상대방입니다. 현장에서 실제로 시공한 반장이 누구든 달라지지 않습니다.

단계	할 일	실무 포인트
1	하자·미시공 목록 작성	위치·날짜·사진, 계약서 및 도면과 대조
2	내용증명 발송	보수 범위와 기한(예: 수령일로부터 14일) 명시, 계약 업체 앞으로
3	잔금 지급 보류	하자 상당액만 보류. 전액 보류는 역으로 대금 청구 소송의 빌미
4	조정·소송	금액과 사안에 따라 창구가 갈림

4단계 창구는 사안별로 다릅니다. 국토교통부 건설분쟁조정위원회, 관할 시·군·구 건설업 담당 부서(무등록·일괄 하도급 등 법 위반 신고), 소액이면 법원 소액사건 절차가 있습니다. 상가 사장님은 사업자로 분류되어 한국소비자원 조정 대상에서 제외될 수 있으니, 신청 전에 해당 기관에 자격 요건을 먼저 확인하세요.

증거는 다툼이 시작되기 전에 모아야 합니다. 무엇을 어떻게 남기는지는 하자 입증 자료 만들기에, 현장이 멈췄을 때의 대응은 업체가 공사를 중단했을 때에 정리해 뒀습니다. 계약서 전반은 필수 조항 정리를 보세요.

법 조항과 하자담보기간은 계약 형태·공사 규모·지자체 해석에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 금액이 크거나 이미 분쟁이 진행 중이라면 관할 시·군·구 건설업 담당 부서나 전문가에게 확인하시길 권합니다.

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