인테리어 하자보수, 기간과 범위는 어떻게 정할까요?

공사가 끝나고 몇 달 뒤 타일이 들뜨거나 줄눈이 갈라지면, 그때부터 업체와의 관계가 시험대에 오릅니다. 하자보수는 "좋은 업체 만나면 해결되는 문제"가 아니라 계약서에 미리 적어두는 문제입니다.

법에도 기준이 있습니다

건설산업기본법 시행령 기준으로 공종별 하자담보책임기간이 정해져 있습니다.

이건 최소 기준입니다. 계약서에 더 긴 기간을 약정하면 그 약정이 우선합니다. 반대로 계약서에 아무 내용이 없으면 이 법정 기준으로 다투게 되는데, "하자냐 사용상 손상이냐"부터 싸우게 되니 계약서에 구체적으로 적는 게 서로 편합니다.

근거 조문은 건설산업기본법 제28조(건설공사 수급인 등의 하자담보책임) 와 같은 법 시행령 제30조 및 별표 4(건설공사의 종류별 하자담보책임기간) 입니다. 위 표의 "전기 배선 1년"은 전기공사업법 제15조의2와 같은 법 시행령 별표(전기공사의 종류별 하자담보책임기간, 제11조의2 관련)에서 산업시설물·건축물 및 구조물의 전기설비공사를 1년으로 정한 것과도 일치합니다.

공종별 하자담보책임기간 전체 표

상가 인테리어는 실내건축 하나로 끝나지 않습니다. 철거, 목공, 타일, 방수, 도장, 창호, 설비, 조명이 한 견적서 안에 섞여 들어갑니다. 그래서 "우리 공사는 몇 년짜리인가"를 한 줄로 답할 수 없습니다. 아래는 건설산업기본법 시행령 별표 4(개정 2021. 8. 3. 시행) 제15호 전문공사 항목 전체입니다.

건물 자체의 구조에 손을 대는 공사는 같은 별표 4 제14호 건축 항목을 따릅니다.

여러 공종이 섞였을 때가 핵심입니다. 별표 4 비고는 "2 이상의 공종이 복합된 공사의 하자담보책임기간은 하자책임을 구분할 수 없는 경우를 제외하고는 각각의 세부 공종별 하자담보책임기간으로 한다"고 정합니다. 즉 한 계약이라도 공종별로 기간이 따로 흘러갑니다.

예를 들어 25평 카페를 통으로 맡겼다면, 준공 2년 뒤 화장실 방수가 새면 방수(3년) 기간 안이라 청구가 되지만, 같은 날 발견한 도배 들뜸은 실내건축(1년) 기간이 이미 지났습니다. 방수 공사와 설비 배관을 견적서에서 별도 항목으로 뽑아두라고 하는 이유가 여기 있습니다. 항목이 뭉뚱그려져 "인테리어 공사 일식"으로만 적혀 있으면, 3년짜리 방수까지 1년으로 끌려 내려갈 여지를 줍니다.

정보통신·소방 공사는 또 다른 법령을 봅니다. 정보통신공사는 정보통신공사업법 제37조와 같은 법 시행령 제37조가 완공일부터 5년 이내 범위에서 종류별 기간을 따로 정하고 있습니다. 한 현장에 여러 법령이 걸리므로, 다투게 될 항목은 계약 단계에서 관할 법령과 기간을 계약서에 적어두는 편이 안전합니다.

기간은 언제부터 세고, 언제까지 청구할 수 있나

많은 분이 "1년 지났으니 끝"으로 알고 포기하는데, 법 구조는 조금 다릅니다.

기산점부터 봅니다. 건설산업기본법 제28조 제1항은 담보책임기간을 완공일과 관리·사용 개시일 중 먼저 도래한 날부터 셉니다. 준공 검사는 안 끝났는데 먼저 문을 열고 영업을 시작했다면, 그 영업 개시일부터 시계가 돕니다. 가오픈을 서두를수록 보증 기간이 앞당겨진다는 뜻입니다.

• 하자담보책임 종료일 = (완공일, 관리·사용 개시일 중 빠른 날) + 공종별 책임기간
• 예시: 2026년 3월 10일 완공, 3월 2일 가오픈 → 기산일 3월 2일 → 실내건축 1년은 2027년 3월 1일, 방수 3년은 2029년 3월 1일까지

"1년"의 성격도 정확히 알아둘 필요가 있습니다. 대법원은 2021년 8월 19일 선고 2020다264508 판결에서, 건설산업기본법 제28조 제1항의 하자담보책임기간은 그 기간 안에 하자가 발생해야 한다는 "하자발생기간"이지, 권리를 그 안에 행사해야 하는 제척기간이 아니다라고 판시했습니다. 기간 안에 하자가 생기지 않으면 책임 자체가 성립하지 않지만, 기간 안에 하자가 생겼다면 그 하자가 발생한 때부터 소멸시효가 완성될 때까지 수급인이 책임을 집니다.

소멸시효는 계약의 성격에 따라 갈립니다. 사업자 사이의 공사 도급처럼 상행위에 해당하면 상법 제64조에 따라 5년, 상행위가 아니면 민법 제162조 제1항에 따라 10년입니다. 각 하자마다 발생 시점부터 따로 진행합니다.

• 청구 가능 최종 시점 = 하자 발생일 + 소멸시효(상행위 5년, 그 밖 10년)
• 예시: 2026년 12월 도배 들뜸 발생(실내건축 1년 안) → 상행위라면 2031년 12월까지 청구 가능

민법도 겹쳐서 봅니다. 민법 제670조는 담보책임 행사 기간을 목적물 인도일부터 1년으로 정하고, 제671조 제1항은 토지·건물 기타 공작물의 수급인에 대해 인도 후 5년(석조·석회조·연와조·금속 등 재료로 조성된 경우 10년)의 담보책임을 규정합니다. 제671조 제2항은 그 하자로 목적물이 멸실 또는 훼손된 때 훼손된 날부터 1년 내에 권리를 행사하도록 합니다. 어떤 조문이 적용되는지는 계약 형태와 목적물에 따라 달라지므로, 금액이 크면 관할 법률 상담을 받는 편이 낫습니다.

어느 기준이든 출발일이 문서에 남아 있지 않으면 이 계산부터 흔들립니다. 완공 통보일·가오픈일·열쇠 받는 날이 어긋날 때 인수인계확인서에 어느 날을 적어야 하는지는 준공 완공 차이와 하자 기산일에 날짜별 예시로 정리해 두었습니다.

계약서에 이렇게 적으세요

기간과 범위를 함께 명시합니다.

좋은 예시는 이런 식입니다: "타일 들뜸·탈락, 줄눈 균열, 도장 박리, 실리콘 탈락에 대해 준공일로부터 2년간 무상 보수한다. 단, 사용자 과실로 인한 파손은 제외한다."

하자 접수 방법과 처리 기한도 넣으세요. "하자 통보 후 14일 이내 보수 착수" 같은 조항이 있으면 차일피일 미루는 상황을 막을 수 있습니다.

준공 시 사진을 남기세요. 준공 직후 상태를 촬영해두면 나중에 "원래 그랬다"는 다툼을 줄일 수 있습니다. 업체와 함께 준공 검수 목록(펀치리스트)을 만들고 서명해두면 더 확실합니다. 준공 검수 체크리스트를 그대로 쓰면 항목 누락을 줄일 수 있습니다.

조항을 넣을 때는 아래 8개가 다 들어갔는지만 확인하면 됩니다.

하자보수보증금, 얼마를 어떻게 잡나

계약서에 기간을 길게 적어도 업체가 문을 닫으면 종이에 불과합니다. 그래서 돈을 남겨두거나 보증서를 받습니다.

공공공사에는 명문 기준이 있습니다. 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제18조는 공사 도급계약에서 하자보수보증금을 납부하도록 하고, 같은 법 시행령 제62조는 그 범위를 계약금액의 100분의 2 이상 100분의 10 이하로 정합니다. 공종별 구체 요율은 같은 법 시행규칙 제72조에 있습니다.

상가 인테리어는 민간 계약이라 이 요율이 강제되지는 않습니다. 다만 협상의 기준선으로 쓰기 좋습니다. 실내건축은 위 표의 마지막 칸(2%)에 가깝고, 건물 골조까지 손대는 공사는 일반건축(3%) 쪽에 가깝습니다.

• 하자보수보증금 = 계약금액 × 요율
• 예시: 계약금액 6,000만원 × 2% = 120만원 / 6,000만원 × 3% = 180만원

실무에서 쓰는 방법은 두 가지입니다.

보증서 발급 여부는 그 자체로 업체를 거르는 장치가 됩니다. 조합 보증은 건설업 등록 사업자만 이용할 수 있어서, "보증서는 못 해준다"는 답이 오면 등록 상태부터 확인해볼 신호입니다. 유보 방식이라면 잔금 지급 일정에 유보금 항목과 반환일을 함께 적어두세요.

하자로 인정받기 어려운 것들

분쟁을 줄이려면 하자가 아닌 것도 알아둬야 합니다.

• 타일 로트 차이로 인한 미세한 색상 편차 (시공 전 자재 승인으로 예방)
• 목재·필름의 자연스러운 수축·변색
• 무거운 집기를 끌어서 생긴 긁힘
• 환기 부족으로 인한 곰팡이 (구조적 누수라면 하자)

경계가 애매한 항목일수록 계약 단계에서 기준을 정해두는 게 중요합니다.

실제 다툼은 대개 아래 세 갈래 중 하나로 정리됩니다. 어느 칸에 들어가는지를 먼저 합의해야 보수 대화가 진도를 나갑니다.

판정이 갈릴 때 결정적인 증거는 시공 중 사진과 준공 시점 상태 기록입니다. 벽체를 닫기 전 배관·전선·방수층 사진을 남겨두면, 나중에 "원래 그렇게 되어 있었다"는 주장을 바로 반박할 수 있습니다.

업체가 책임지지 않아도 되는 3가지

건설산업기본법 제28조 제2항은 수급인이 담보책임을 지지 않는 경우를 세 가지로 정합니다.

1. 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격이 기준에 미달하거나, 그 재료의 성질에서 하자가 비롯된 경우
2. 발주자의 지시에 따라 시공한 경우
3. 발주자가 건설공사의 목적물을 내구연한 또는 설계상 구조내력을 초과해 사용한 경우

다만 수급인이 그 재료나 지시가 적당하지 않다는 것을 알고도 발주자에게 알리지 않았다면 면책되지 않습니다. 이 단서가 실무에서는 더 중요합니다.

자재를 사장님이 직접 사서 지급하는 경우가 그렇습니다. 온라인에서 저렴하게 산 타일이나 조명을 넘겨주고 시공만 맡겼는데 나중에 문제가 생기면, 1번에 걸려 시공사 책임이 아니게 될 수 있습니다. 반대로 시공사가 "이 자재는 이 부위에 부적합하다"는 걸 알면서 말없이 붙였다면 면책되지 않습니다. 지급 자재를 쓸 때는 시공사에게 적합성 확인을 서면으로 받아두는 게 안전합니다.

하자보수 청구, 이 순서로

전화로 여러 번 독촉했다는 사실은 나중에 아무 증거가 되지 않습니다. 기록이 남는 순서로 올라가야 합니다.

2단계 통보서에는 아래 일곱 가지가 들어가야 나중에 그대로 증거로 씁니다.

1. 계약 당사자와 계약일, 현장 주소
2. 준공일 또는 영업 개시일(기산일 특정)
3. 하자 발생 일자와 발견 경위
4. 하자 부위와 현상을 구체적으로(위치, 면적, 개소 수)
5. 요구 사항(보수, 재시공, 보수에 갈음하는 손해배상 중 무엇인지)
6. 회신 기한과 보수 착수 기한
7. 미이행 시 제3자 시공 후 비용을 청구하겠다는 의사

서식과 문장 예시는 하자보수 요청서·내용증명 쓰는 법에 정리해 두었습니다.

분쟁조정, 어디로 가야 하나

소송까지 가기 전에 쓸 수 있는 창구가 여러 곳입니다. 금액과 상대방 성격에 따라 고르면 됩니다.

소비자분쟁조정위원회 조정안은 통지받은 날부터 15일 이내에 수락 여부를 알려야 하고, 의사 표시가 없으면 수락한 것으로 봅니다. 양측이 수락하면 재판상 화해와 같은 효력이 생겨 별도 소송 없이 집행력을 갖습니다. 기간이 짧고 비용이 들지 않아 소액 하자에는 가장 먼저 검토할 창구입니다.

한 가지 구분할 점이 있습니다. 소비자분쟁해결기준(소비자기본법 제16조 제2항, 같은 법 시행령 제8조에 근거한 공정거래위원회 고시)은 법적 강제력이 아니라 합의 또는 권고의 기준이며, 당사자 사이에 다른 약정이 있으면 그 약정이 먼저입니다. 또한 해당 품목에 대한 기준이 없으면 유사 품목의 기준을 준용할 수 있고, 같은 피해에 기준이 둘 이상이면 소비자가 선택합니다. 계약서에 기간과 범위를 적어두라고 반복하는 이유가 여기 있습니다. 약정이 있으면 그게 1순위이기 때문입니다.

사업자 대 사업자 구도(상가 임차인과 건설업 등록 시공사)이거나 금액이 크면 건설분쟁조정위원회 쪽이 맞습니다. 조정 신청서는 건설산업기본법 시행규칙 별지 제27호 서식을 씁니다.

그래도 보수를 안 해준다면

기간과 범위를 확인했는데도 업체가 A/S를 미루거나 거부한다면, 전화 독촉이 아니라 문서로 넘어가야 합니다. 하자보수 요청서·내용증명 쓰는 법과 분쟁조정 절차에 1372 소비자상담센터부터 건설분쟁조정위원회까지 단계별로 정리해 두었습니다.

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하자를 미리 막는 쪽이 더 쌉니다. 월별 점검 항목은 상가 유지관리 연간 캘린더에 정리해 두었습니다.

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