하자보수를 안 해줄 때, 요청서·내용증명 쓰고 분쟁조정까지 가는 법

"연락드릴게요"만 반복하다 결국 안 오는 경우가 많습니다. 전화로 백 번 독촉하는 것보다 문서 한 장이 빠릅니다. 기록이 남아야 다음 절차로 넘어갈 수 있기 때문입니다.

0단계: 잔금 전이 가장 강한 위치

절차를 밟기 전에 확인할 게 있습니다. 잔금을 아직 안 줬다면 지금이 가장 협상력이 큰 시점입니다. 시공 직후 마감을 꼼꼼히 확인하고 잔금 납부 전에 보수를 요구하면 대부분 그 자리에서 해결됩니다. 잔금을 다 준 뒤부터는 난이도가 확 올라갑니다.

하자의 범위와 기간은 하자보수 기간·범위에서 확인하세요. 공종별 법정 하자담보책임기간이 정해져 있고, 계약서에 더 긴 기간을 약정했다면 그 약정이 우선합니다.

1단계: 사진 증거를 제대로 남긴다

나중에 "원래 그랬다", "사용 중 파손이다"로 갈립니다. 사진이 이 다툼을 끝냅니다.

촬영 원칙	이유
전경 1장 + 근접 1장을 한 세트로	어디의 하자인지 위치가 특정됨
자·동전 등 크기 비교물 같이 촬영	균열 폭·들뜸 범위를 수치로
날짜가 기록되게 촬영	하자 발생 시점 입증
같은 각도로 재촬영해 진행 상황 기록	하자가 악화되는 중임을 증명
물 흘려 보내기 등 재현 영상	누수·배수 하자에 특히 유효

2단계: 하자보수 요청서(1차, 가볍게)

바로 내용증명부터 보내면 관계가 상합니다. 먼저 문자나 메일로 요청서를 보내 기록을 만드세요. 들어갈 항목은 다음과 같습니다.

• 공사명·계약일·준공일
• 하자 목록: 위치 / 현상 / 발견일을 한 줄씩 (사진 번호와 연결)
• 요구 사항: 보수 방법과 희망 완료 기한(통상 7~14일)
• 회신 요청 기한 (예: 3일 이내)

핵심은 "알아서 해주세요"가 아니라 무엇을 언제까지를 특정하는 것입니다.

3단계: 내용증명(2차, 법적 효력의 시작점)

1차 요청에 응답이 없거나 거부당하면 내용증명을 보냅니다. 내용증명 자체에 강제력은 없지만, "언제 무엇을 요구했다"는 사실을 공적으로 남겨 이후 조정·소송의 근거가 됩니다.

들어갈 문구의 뼈대:

• 계약 사실과 대금 지급 내역
• 하자의 구체적 내용 (사진 별첨)
• 계약서 조항 또는 법정 하자담보책임기간 근거
• 이행 기한: "본 통지 수령일로부터 14일 이내 보수를 완료할 것"
• 불이행 시 조치 예고: "기한 내 이행하지 않으면 제3자에게 보수를 맡기고 그 비용을 청구하며, 분쟁조정·법적 절차를 진행하겠습니다"

우체국에서 3부(상대방·우체국·본인)로 발송하고 본인 보관분을 잘 두세요. 상대 주소는 사업자등록증상 소재지로 보냅니다.

4단계: 1372 소비자상담센터

문서로 안 되면 외부 창구를 씁니다. 가장 접근성이 좋은 첫 관문입니다.

• 국번 없이 1372 또는 소비자24(consumer.go.kr) 인터넷 상담
• 상담원이 사안을 보고 대처 방법이나 피해구제·분쟁조정 절차로 연결해 줍니다
• 비용이 들지 않고, 업체에 연락이 가는 것만으로 해결되는 경우도 있습니다

5단계: 피해구제와 분쟁조정

상담으로 안 끝나면 정식 절차로 넘어갑니다. 경로가 두 갈래라 헷갈리기 쉽습니다.

경로	성격	언제
한국소비자원 피해구제·분쟁조정	소비자 분쟁	개인 소비자 성격의 계약일 때
건설분쟁조정위원회	건설공사 분쟁(건설산업기본법 제69조)	건설공사 계약 성격이 강할 때

건설분쟁조정위원회는 국토교통부와 시·도에 각각 있어 창구가 갈립니다. 관할 시·도청 건설 부서나 1372 상담에서 어느 경로가 맞는지 먼저 확인하고 접수하세요. 조정은 소송보다 빠르고 비용이 적지만, 상대가 조정안을 거부하면 강제하지 못합니다.

6단계: 소송으로 갈 때 알아둘 것

• 공사대금 관련 채권의 소멸시효는 3년입니다(민법 제163조 제3호). 미루다 시효가 지나면 권리 자체가 사라집니다.
• 금액이 크지 않으면 소액사건 절차가 빠릅니다.
• 하자 원인 다툼이 크면 감정 비용이 별도로 듭니다. 조정 단계에서 정리하는 편이 실익인 경우가 많습니다.
• 업체가 아예 잠적했다면 절차가 달라집니다. 공사 중단·잠적 대처를 보세요.

애초에 문서로 막는 법

• 준공 시 하자 목록을 문서로 주고받기
• 계약서에 보수 기한과 미이행 시 조치를 명시
• 잔금 일부를 하자 확인 후 지급으로 걸어두기 (지급 일정)

👉 하자 상태 진단받기 · 보수 가능한 시공팀 찾기