기성금 청구, 공정률 40%가 진짜인지 금액으로 검산하는 법

"공정률 40% 나왔습니다. 2,000만원 청구드립니다." 이 문자를 받고 사장님이 확인할 수 있는 건 달력과 현장 분위기뿐입니다. 절반쯤 지난 일정, 어수선한 현장.

둘 다 공정률의 근거가 아닙니다. 공정률은 날짜로도 눈으로도 정해지지 않고 금액으로 계산됩니다. 계약할 때 받은 산출내역서만 꺼내면 30분 안에 검산됩니다.

공정률은 일정이 아니라 금액 비중입니다

식은 한 줄입니다.

공정률(%) = (공종별 계약금액 × 그 공종의 완료율)을 모두 더한 값 ÷ 총 계약금액 × 100

여기서 중요한 건 가중치가 면적도 일수도 아니라 돈이라는 점입니다. 철거는 사흘 만에 끝나도 금액 비중은 한 자릿수에 그치고, 목공은 2주를 끌어도 전체의 4분의 1을 차지하는 현장이 흔합니다. 기간과 금액이 따로 노는 것이 정상이라, "공사 기간의 절반이 지났으니 절반"이라는 계산은 성립하지 않습니다. 사장님 현장의 정확한 비중은 어디에도 없고 받으신 산출내역서에만 있습니다.

아래는 계산 방법을 보여주려고 만든 가정 예시입니다. 공종 구성과 금액 비중은 업종·규모에 따라 크게 달라지니, 실제 숫자는 사장님 산출내역서의 공종별 금액으로 바꿔 넣으시면 됩니다.

전기와 급배수의 완료율은 아래 공정별 표의 인정 시점을 그대로 적용한 값입니다. 인정 시점은 넘겼지만 기구·위생기구 설치가 남아 100은 아닌 상태입니다. 목공은 같은 표의 인정 시점이 석고보드 부착 완료라서, 틀이 다 서 있어도 보드가 붙기 전에는 0으로 매겼습니다. 현장경비·관리는 성격상 기간에 비례하는 유일한 항목이라 경과 일수로 매겼습니다. 다른 공종에까지 같은 방식을 쓰면 그때부터는 아래에서 말하는 과다청구가 됩니다.

청구는 40%인데 검산은 20.4%로 나왔습니다. 차액 980만원입니다. 이 차이는 대부분 세 군데에서 생깁니다. 바닥재처럼 자재만 들어온 공종을 완료로 잡았거나, 목공처럼 틀만 선 상태를 다 된 것으로 셌거나, 아예 일수 비율을 공정률로 적었거나.

계약할 때 "인테리어 공사 일식 5,000만원"짜리 한 줄 견적서를 받으셨다면 이 검산 자체가 불가능합니다. 그때는 공정률 얘기 이전에 산출내역서부터 요청하셔야 합니다. 물량과 단가가 적힌 내역서가 왜 계약의 기본인지는 견적 제3자 검토와 감리에 정리돼 있습니다.

기성금·기성고·선급금은 서로 다른 말입니다

현장에서 섞여 쓰이는 탓에 같은 자리에서 서로 다른 숫자를 말하게 됩니다. 계약서 문구를 읽기 전에 단어부터 갈라 두세요.

선금 기준은 「(계약예규) 정부 입찰·계약 집행기준」의 선금 규정입니다. 제34조는 계약금액의 100분의 70을 상한으로 두되, 20억원 미만 공사에서 실제로 지급하도록 정한 선금은 계약금액의 100분의 50입니다. 청구를 받은 날부터 14일 이내에 주고, 이미 지급한 기성대가는 계약금액에서 뺍니다(같은 조 제8항). 선금을 줄 때는 선금액에 약정이자상당액을 더한 금액 이상의 보증서를 받습니다(제35조 제2항). 민간 상가 공사에 그대로 적용되는 규정은 아니지만, 5,000만원짜리 매장 공사에서 착수 전에 절반을 넘겨 달라는 요구가 공공 기준으로도 과하다는 점은 협상에서 쓸 만한 근거입니다.

여기서 한 가지 짚어야 할 게 있습니다. 「민법」 제665조 제1항은 "보수는 그 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하여야 한다"고 정합니다. 즉 기성금은 법이 시공사에 준 권리가 아니라 계약이 만든 권리입니다. 계약서에 기성 지급 조건이 적혀 있지 않으면 지급 의무가 있는지부터 다툼거리가 됩니다. 비율과 시점을 계약서에 어떻게 박는지는 인테리어 계약금과 지급 일정을 먼저 보세요.

청구서를 받으면 종이 두 장을 나란히 놓습니다

순서는 이렇습니다.

1. 산출내역서(계약 때 받은 것)와 기성 청구 내역서(지금 받은 것)를 같은 화면에 놓습니다.
2. 두 문서의 공종 이름과 항목 수가 같은지 봅니다. 청구서에만 있는 항목은 추가공사비가 섞인 것입니다.
3. 항목마다 계약금액이 같은지 봅니다. 계약단가가 아닌 다른 단가로 계산했다면 그 자리에서 되돌립니다.
4. 항목마다 완료율을 적습니다. 이 숫자는 시공사가 아니라 사장님이 다음 절의 기준으로 정합니다.
5. 곱해서 더합니다. 여기서 나온 금액이 오늘 줄 수 있는 상한입니다.
6. 누계를 확인합니다. 이번 기성금까지 합한 누적 지급액이 검산한 공정률 금액을 넘으면 안 됩니다.

6번을 빼먹는 분이 많습니다. 1차 기성금이 넉넉하게 나갔으면 2차는 그만큼 줄어야 하는데, 회차별로만 보면 누적으로 과지급이 쌓입니다. 공사가 중단되거나 업체가 연락을 끊었을 때 회수가 안 되는 돈이 정확히 이 과지급분입니다.

청구서에 계약에 없던 항목이 붙어 있다면 그건 기성금이 아니라 증액 요구입니다. 기성금과 섞어서 처리하면 나중에 무엇에 동의한 건지 설명할 수 없게 됩니다. 분리하는 방법은 공사 중 추가비용 요구를 참고하세요.

자재가 들어온 것은 기성이 아닙니다

가장 흔한 과다청구 방식이 자재 선반입입니다. 바닥재 팔레트가 현장에 쌓이면 눈에 보이는 진척이 크게 느껴지는데, 기준은 명확합니다.

「(계약예규) 공사계약일반조건」(재정경제부계약예규 제147호, 2026. 4. 30. 시행) 제27조 제9항은 기성검사 때 검사에 합격된 자재라도 단순히 공사현장에 반입된 것만으로는 기성부분으로 인정할 수 없다고 정합니다. 단서로 둔 예외는 두 갈래이고, 한도가 서로 다릅니다. 강교처럼 해당 공사의 기술적·구조적 특성을 고려해 가공·조립·제작한 자재로서 다른 공사에 그대로 사용하기 곤란하다고 인정되는 자재는 자재의 100분의 100 범위 내에서, 그 밖에 계약상대자가 직접 또는 제3자에게 위탁해 가공·조립·제작한 자재는 자재의 100분의 50 범위 내에서 기성부분으로 인정할 수 있습니다. 같은 예규 제39조 제4항은 이렇게 자재에 기성대가를 지급할 때 지급대가에 상당하는 보증서를 받도록 하고 있습니다.

상가 인테리어는 공공 공사가 아니라 사(私)계약이라 이 예규가 자동으로 적용되지는 않습니다. 다만 민간 계약서의 대금 조항 상당수가 이 예규를 본떠 만들어졌고, 다툼이 붙었을 때 합리적 기준으로 인용되는 일이 잦습니다. 계약서에 "공사계약일반조건을 준용한다"고 한 줄 넣으면 그때부터는 우리 계약의 내용이 됩니다.

정리하면 현장에 쌓인 자재를 두고 사장님이 쓸 수 있는 말은 이렇습니다. 규격품 타일·바닥재·전선처럼 다른 현장에도 그대로 쓰는 물건이면 설치 전까지는 0입니다. 반대로 공장에서 우리 매장 치수로 짜 온 가구처럼 다른 현장에 못 쓰는 물건은 예규상 100%까지도 인정될 수 있는 유형이라, 여기서는 사장님이 유리하지 않습니다. 이런 품목이 들어가는 공사라면 "우리는 얼마까지 인정한다"를 계약서에 미리 숫자로 못 박아 두는 편이 낫습니다. 반입 자재를 인정하기로 했다면 그 김에 물건이 견적서와 같은 물건인지도 보세요. 라벨과 단면으로 3분 만에 확인하는 방법은 자재 바꿔치기 잡는 검수법에 있습니다.

공정별로 기성 인정 시점이 다릅니다

완료율을 매길 때 쓰는 기준표입니다. 오른쪽 열은 하자를 찾는 점검법이 아니라, 그 공정이 끝났다는 것을 청구서에 붙여 증명할 수 있는 자료입니다.

각 공정을 실제로 어떻게 두드리고 재는지는 잔금 전 셀프 준공검사와 자재 바꿔치기 잡는 검수법에 있습니다. 기성 판정은 "끝났는가"를 보고, 하자 점검은 "제대로 됐는가"를 봅니다. 회차마다 둘을 같이 하면 좋지만 시간이 없으면 기성 회차에는 끝났는지만 보셔도 됩니다.

이 표를 계약서 별표로 붙이면 다음 청구 때 말싸움이 사라집니다. 처음에는 완료율을 0·50·100 세 단계로만 매기며 시작하시고, 위 인정 시점이 몸에 익은 뒤에 60%·70% 같은 중간값을 쓰세요. 중간값을 쓸 때는 반드시 "인정 시점은 넘겼고 무엇이 남았는지"를 한 줄로 적어야 눈대중이 끼어들 자리가 없어집니다.

매번 못 보신다면 세 번에 한 번은 제대로

공공공사에도 사장님과 같은 고민이 있습니다. 공사계약일반조건 제27조 제8항은 기성검사를 공사감독관이 작성한 감독조서 확인으로 갈음할 수 있게 하되, 그 검사 세 번마다 한 번은 정식 검사를 실시하도록 못 박아 두었습니다. 매번 전면 검사를 할 수 없다는 현실과 서류만 믿을 수는 없다는 원칙을 절충한 숫자입니다.

상가 공사에 옮기면 이렇게 됩니다. 사진과 청구서로 넘어가는 회차를 두더라도, 세 번에 한 번은 반드시 현장에 서서 눈으로 확인하는 것입니다. 그리고 그 한 번은 아무 때나가 아니라 덮이기 직전이어야 합니다. 방수층, 배관, 배선, 단열재는 타일과 석고보드가 올라가는 순간 사라지고, 그 뒤로는 사진 말고 확인할 방법이 없습니다.

기한도 계약서에 숫자로 박아두는 편이 낫습니다. 같은 예규 제39조 제2항은 검사완료일부터 5일 이내에 검사된 내용에 따라 기성대가를 확정해 지급하도록 하고, 제5항은 청구서 기재사항이 검사된 내용과 맞지 않으면 사유를 명시해 시정을 요구하되 시정에 든 기간은 지급기한에서 빼도록 하고 있습니다. 제6항은 기성대가를 계약단가로 산정해 지급한다고 못 박습니다. 이 세 줄을 옮겨 쓰면 사장님에게는 확인할 시간이, 시공사에는 돈이 언제 들어오는지에 대한 예측이 생깁니다.

숫자가 안 맞으면 거절이 아니라 부분 지급입니다

검산이 어긋났다고 "못 주겠다"로 가면 공사가 멈춥니다. 멈춘 현장은 사장님의 오픈 일정을 먼저 무너뜨립니다. 실무에서 쓰는 방식은 확인된 만큼만 그날 지급하고, 나머지는 사유를 적어 다음 회차로 넘기는 것입니다.

마지막 줄은 조금 더 설명이 필요합니다. 원청이 받은 돈이 팀장·하도급 팀에 내려갔는지는 법으로 강제되기도 하지만, 시공사가 누구냐에 따라 그 적용 범위 밖일 수 있습니다. 「건설산업기본법」 제34조 제1항은 수급인이 기성금을 받으면 그날부터 15일 이내에 하수급인이 시공한 부분에 해당하는 금액을 현금으로 지급하도록 정합니다. 여기서 수급인은 같은 법 제2조 제13호에 따라 "건설공사를 도급받은 건설사업자", 즉 건설업 등록을 한 사업자입니다. 그래서 이 조항이 걸리는지는 공사 금액이 아니라 시공사가 건설업 등록을 했는지로 갈립니다. 등록한 사업자가 맡았다면 공사 금액이 작아도 조문상 수급인에 해당하고, 등록하지 않은 시공팀이면 적용되지 않습니다.

공사 금액이 의미를 갖는 곳은 따로 있습니다. 등록 없이 시공할 수 있는 범위입니다. 같은 법 제9조 제1항 단서와 「건설산업기본법 시행령」 제8조 제1항은 1건 공사의 공사예정금액이 종합공사 5,000만원 미만, 전문공사 1,500만원 미만인 경우를 경미한 건설공사로 보아 건설업 등록 없이도 시공할 수 있게 합니다. 다만 같은 항 제2호 단서는 전문공사 가운데 가스시설공사·철강구조물공사·삭도설치공사·승강기설치공사·철도·궤도공사·난방공사를 1,500만원 미만이어도 경미한 공사에서 제외하므로, 이런 공종은 금액이 작아도 등록 없이 맡을 수 없습니다. 우리 공사가 어느 쪽인지는 계약 전에 시공사의 건설업(실내건축공사업 등) 등록 여부로 확인하세요.

그리고 어떤 경우에도 문자 한 통은 남기세요. "오늘 확인한 완료율 기준으로 1,020만원을 지급합니다. 목공은 석고보드 부착 완료 후, 바닥재는 설치 완료 후, 가구는 현장 설치 후 다음 회차에 반영하겠습니다." 이 정도면 충분합니다. 나중에 다툼이 생겼을 때 사장님이 임의로 깎은 게 아니라 기준을 적용했다는 증거가 됩니다. 통화로만 정리하면 같은 날 서로 다른 숫자를 기억하게 됩니다.

계약서에 미리 넣어둘 다섯 줄

청구서를 받고 나서 기준을 만들면 이미 늦습니다. 계약 단계에서 넣을 문구입니다. 자재의 규격·브랜드를 못 박는 조항은 자재 바꿔치기 잡는 검수법에 따로 정리돼 있으니 여기서는 대금과 검사에만 집중합니다.

빈칸을 채울 때 놓치기 쉬운 다른 조항들은 인테리어 표준계약서 빈칸 채우기에 정리돼 있습니다. 지체상금률을 비워두면 공정이 늦어져도 물어볼 근거가 없다는 점도 같이 보세요.

끝까지 틀어지면 기성고 비율로 갑니다

공사가 중간에 깨지면 "지금까지 한 것에 대해 얼마"를 정해야 합니다. 대법원은 수급인이 공사를 완공하지 못한 채 계약이 해제된 경우, 특약 같은 특별한 사정이 없는 한 기성고 비율을 약정 총공사대금에 곱해 정산액을 산정해야 한다고 보고 있습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2016다35567, 35574 판결). 산식과 숫자를 넣은 계산 예시는 인테리어 계약 취소와 위약금에 있으니, 여기서는 그 산식이 사장님 지갑에 만드는 비용 두 군데만 짚습니다.

하나, 비율을 내려면 이미 들어간 공사비뿐 아니라 남은 공사를 마치는 데 들어갈 공사비까지 산정해야 합니다. 현장에 남은 것만 세면 끝나는 일이 아니라서 법원 감정이 붙고, 감정료와 감정 기간이 그대로 사장님 부담으로 얹힙니다. 둘, 곱하는 기준이 약정 총공사대금이라 계약서에 총액과 공종별 내역이 없으면 계산의 출발점 자체가 없습니다. 앞에서 말한 "인테리어 공사 일식 5,000만원" 한 줄 견적서가 여기서 다시 발목을 잡습니다. 분쟁이 붙고 나서 내역서를 만들 수는 없습니다.

분쟁으로 가면 비쌉니다. 그래서 회차마다 30분씩 검산하고 문자로 남기는 쪽이 훨씬 쌉니다. 잔금 직전의 최종 확인은 잔금 전 셀프 준공검사가 따로 다룹니다.

마지막 회차는 검산 방식 자체가 달라집니다. 기성금은 "무엇이 끝났나"로 정해지지만 잔금은 위 제665조대로 인도에 걸립니다. 하자담보 기간이 어느 날부터 시작되는지는 또 따로 갈립니다. 민법 제670조 제1항은 인도받은 날부터 세지만, 시공사가 건설업 등록을 한 건설사업자라면 건설산업기본법 제28조 제1항에 따라 완공일과 관리·사용 개시일 중 먼저 온 날부터 세는 기준이 걸립니다. 등록하지 않은 시공팀이면 민법 기준 하나만 남습니다. 완공 통보를 받은 날과 열쇠를 받는 날이 어긋날 때 어느 날을 문서에 적어야 하는지는 준공 완공 차이와 인수인계확인서에 날짜별로 정리돼 있습니다.

오늘 당장 할 것

• 계약 산출내역서를 찾아 공종별 금액과 비중(%)을 표 한 장으로 만들어 두세요. 한 번 만들어 두면 회차마다 완료율만 바꿔 넣으면 됩니다.
• 이번 청구서의 완료율을 위 공정별 표로 다시 매기고, 누계가 검산한 공정률을 넘지 않는지 확인하세요.
• 덮이기 직전 공정(방수·배관·배선·단열)의 일정을 시공사에 물어 달력에 표시하세요. 그 하루가 이 글에서 가장 중요한 하루입니다.

혼자 판단이 서지 않으실 때 저희가 하는 일은 대신 결정하는 것이 아니라 사장님 옆에서 같은 것을 보고 숫자로 적어드리는 것입니다. 똑딱 동행 검수는 준공 1회 29만원부터, 마감 전과 준공 2회 49만원부터, 착공 전부터 보수 재점검까지 4회 79만원부터입니다(30평 이하 기준, 부가세 별도, 서울·경기 북부는 출장비 없음). 기성 검수만 따로 떼어낸 상품은 없지만, 마감 전 점검이 곧 덮이기 전 확인이라 기성 확인과 그대로 겹칩니다. 현장에서 확인한 값과 사진은 당일 보고서로 드리니 그대로 기성금 회신에 붙이시면 됩니다.

받으신 견적서나 계약서의 대금 조항이 검산할 수 있게 쓰여 있는지부터 같이 보고 싶으시면, 착공 전 방문이 들어 있는 전 과정 검수(4회 79만원부터)에서 계약서·견적서·도면을 함께 검토합니다. 공사가 이미 시작됐다면 덮이기 전 한 번이 먼저입니다.

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