준공 완공 차이, 잔금 날짜와 하자 1년이 여기서 갈립니다

공사 하나에 날짜가 네 개 나옵니다. 시공사가 "완공했습니다"라고 통보한 날, 서류에 준공으로 적히는 날, 관청이 사용승인을 내주는 날, 사장님이 열쇠를 받는 날.

준공 완공 차이를 말로만 정리해 두면 소용이 없습니다. 계약서에서 따로 정하지 않았다면, 잔금이 걸리는 건 열쇠를 받는 날입니다. 민법 제665조 제1항이 "보수는 그 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하여야 한다"고 정해 두었기 때문입니다. 다만 이 조항은 계약으로 바꿀 수 있어서, 계약서에 지급 시점이 적혀 있으면 그 문구가 먼저입니다. 나머지 셋은 잔금 조건이 아니라 각각 다른 법의 서류 절차입니다.

그런데 하자보수 기간의 시계는 또 다른 날에서 출발할 수 있습니다. 시공사가 등록한 건설사업자라면 건설산업기본법 제28조 제1항이 담보책임기간을 완공일과 관리·사용 개시일 중 먼저 도래한 날부터 셉니다. 잔금을 넘기기 전에 이 날짜들을 한 장에 못 박아 두지 않으면, 반년 뒤 타일이 들떴을 때 "언제부터 1년인가"로 먼저 싸우게 됩니다.

준공·완공·사용승인·인도, 네 단어는 각각 다른 법에서 왔습니다

같은 뜻의 동의어가 아닙니다. 어느 법의 용어인지, 누가 그 날짜를 확정하는지가 다 다릅니다.

이 중 사장님 돈이 나가는 기준은 마지막 하나, 인도입니다.

그래서 "준공 났으니 잔금 주세요"는 그 자체로는 근거가 되지 않습니다. 계약서에 준공의 정의가 적혀 있지 않다면 그 말은 시공사의 주관적 선언에 불과합니다. 반대로 사장님이 "준공검사를 안 해줬으니 공사가 안 끝난 것"이라고 버티는 것도 통하지 않습니다.

대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150 판결은 예정된 최후의 공정이 끝났는지를 수급인의 주장이나 도급인이 실시하는 준공검사 여부에 구애됨이 없이 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단한다고 했습니다. 같은 판결은 최후 공정까지 일단 끝나고 주요 구조 부분이 약정대로 시공돼 사회통념상 일이 완성됐다면, 남은 불완전한 부분은 미완성이 아니라 하자에 지나지 않는다고 봤습니다. 이 기준은 지체상금 약정에도 그대로 적용됩니다.

이 구분이 실전에서 갖는 의미는 큽니다. 미완성이면 잔금 지급 의무 자체가 아직 오지 않은 것이고, 하자면 잔금 의무는 발생하되 하자보수청구권(민법 제667조 제1항)으로 맞설 문제가 됩니다. 도배 마무리가 덜 된 것과 주방 배기 덕트가 아예 안 올라간 것은 같은 "덜 끝났다"가 아닙니다.

인테리어에는 대개 '사용승인'이 없습니다

건축법 제22조 제1항은 "허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후" 사용하려면 사용승인을 신청하라고 합니다. 앞의 조건이 핵심입니다. 건축허가나 건축신고를 거치지 않은 공사에는 사용승인 절차 자체가 없습니다.

벽지·바닥재·조명·집기·간판 교체처럼 건축물의 구조나 면적을 건드리지 않는 일반적인 상가 인테리어는 여기에 해당하지 않습니다. 그러니 "준공허가 받아오겠다"는 말이 나오면 무슨 허가를 말하는지 되물어야 합니다. 대부분은 소방 완공검사나 안전시설등 완비증명서를 그렇게 부르고 있습니다.

반대로 사용승인이 실제로 붙는 경우가 있습니다.

• 신축·증축·개축·재축, 그리고 대수선에 해당하는 공사
• 용도변경 중 건축법 제19조 제2항의 허가·신고 대상으로서, 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상인 경우(건축법 제19조 제5항이 제22조를 준용). 다만 바닥면적 합계가 500제곱미터 미만이면서 대수선에 해당하는 공사를 수반하지 않으면 제외됩니다

용도변경이 걸린 건이라면 사용승인이 오픈 일정의 마지막 병목이 됩니다. 절차와 병목 구간은 상가 용도변경 절차와 비용에 따로 정리해 두었습니다.

사용승인 대상인데 못 기다리고 문을 여는 것은 위험합니다. 건축법 제22조 제3항은 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다고 정하고, 같은 법 제110조 제2호는 이를 위반한 건축주와 공사시공자를 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 합니다. 공사가 끝난 부분이 건폐율·용적률·설비·피난·방화 등의 기준에 맞으면 기간을 정해 임시로 사용 승인을 받는 길이 같은 항에 열려 있으니, 오픈일이 급하면 이쪽을 관할 부서에 먼저 문의하세요.

'완공검사'는 소방의 법정 용어입니다

소방시설공사는 절차가 따로 돕니다. 소방시설공사업법 제13조에 따라 공사업자가 착공신고를 하고, 제14조에 따라 공사를 마치면 소방본부장 또는 소방서장의 완공검사를 받아 완공검사증명서를 받습니다. 공사감리자가 지정돼 있으면 감리 결과보고서로 완공검사를 갈음하되, 같은 법 시행령 제5조가 정한 현장확인 대상(문화 및 집회시설·종교시설·판매시설·노유자시설·수련시설·운동시설·숙박시설·창고시설·지하상가·다중이용업소 등)은 감리 결과보고서대로 완공됐는지 소방본부장이나 소방서장이 현장에서 확인할 수 있습니다. 우리 업종이 여기에 들어가는지는 관할 소방서에 확인하세요.

다중이용업(노래연습장, 수용인원 기준을 넘는 학원, 지하나 2층 이상의 PC방, 바닥면적 100제곱미터·지하는 66제곱미터 이상인 음식점 등)에 해당하면 안전시설등 완비증명서가 한 장 더 붙고, 이게 없으면 영업신고 자체가 넘어가지 않습니다. 대상 여부는 업종만이 아니라 층·바닥면적·수용인원으로 갈리고 그 조건은 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제2조에 있습니다. 면적만 보고 단정하지 마세요. 같은 조 제1호 가목 단서는 면적 기준을 넘겨도 지상 1층 또는 지상과 직접 접하는 층에 있으면서 주된 출입구가 건물 외부 지면과 직접 연결되면 다중이용업에서 빼 줍니다(내부계단으로 연결된 복층구조는 제외). 1층 노면 음식점이 여기 걸려 대상이 아닌 것으로 판정되는 경우가 실제로 나옵니다. 단서 적용 조건은 일반음식점 위생교육 6시간에 정리해 두었고, 같은 업종이라도 우리 자리가 대상인지는 관할 소방서에 확인하세요. 발급 절차와 공정 순서의 맞물림은 음식점 소방필증 발급 절차에 정리돼 있습니다.

잔금 전에 손에 쥐어야 할 서류는 공사 성격에 따라 이렇게 갈립니다.

전기와 가스는 업종·수전 방식·관할에 따라 대상 여부와 절차가 갈립니다. 해당 공사가 견적서에 있었다면 어느 검사가 걸리는지, 신청은 누가 하는지를 계약 단계에서 시공사에 서면으로 확인해 두세요.

하자 1년은 어느 날부터인가

여기가 분쟁이 가장 자주 붙는 지점입니다. 누가 시공했느냐에 따라 적용되는 법이 둘 중 하나로 갈리고, 법마다 기산일과 1년의 성격이 다릅니다.

두 기준은 한 공사에 겹쳐 걸리지 않습니다. 건설산업기본법 제28조는 등록한 건설사업자가 수급인일 때의 규정입니다. 같은 법 제2조가 수급인을 "발주자로부터 건설공사를 도급받은 건설사업자"로, 건설사업자를 "이 법 또는 다른 법률에 따라 등록 등을 하고 건설업을 하는 자"로 정의하기 때문입니다. 이 법이 적용되는 공사의 하자담보책임기간은 이 법으로 정할 뿐 민법 제670조·제671조는 적용되지 않는다는 것이 대법원 판단이고(대법원 2007. 5. 31. 선고 2006다60236 판결), 같은 법 제28조 제3항도 하자담보책임기간을 특별히 정한 다른 법령이 있으면 그에 따르게 하면서 그 다른 법령에서 민법 제670조·제671조는 뺐습니다. 반대로 소규모 상가 공사는 등록 없이 시공하는 팀이 맡는 경우가 드물지 않고, 그때는 건설산업기본법 쪽이 빠지고 민법 제670조가 기준이 됩니다. 계약 전에 사업자등록증과 건설업(실내건축공사업) 등록 여부를 같이 확인하세요.

인도가 필요 없는 일의 기산일, 토지·건물 기타 공작물에 붙는 5년·10년 특칙(민법 제671조), 공종별 기간과 그 기간의 성격, 소멸시효가 어떻게 얹히는지는 인테리어 하자보수 기간과 범위에 조문과 판례까지 풀어 두었습니다. 이 글에서 정할 것은 기간이 아니라 출발선입니다.

같은 일정표라도 시공사의 등록 여부에 따라 출발선이 열흘 벌어집니다.

이 표에서 사장님이 가장 크게 반응하는 날은 3월 12일입니다. "공사 끝났습니다"라는 연락이 오는 날이니까요. 그런데 이 날은 어느 기준의 시작도 아닙니다. 시계를 돌리는 것은 등록 건설사업자 시공이면 3월 5일의 사용 개시, 무등록 시공이면 3월 15일의 인도이고, 시공사의 통보는 어느 쪽에도 걸리지 않습니다. 통보를 받고 바로 잔금을 보내면, 정작 기산일이 될 날짜는 한 줄도 문서에 남지 않은 채 돈만 나가는 셈입니다.

출발선의 열흘보다 더 크게 갈리는 것은 1년의 성격입니다. 1년짜리 실내건축 하자를 이듬해 3월 10일에 발견했다고 해 보겠습니다. 기간은 첫날을 빼고 세므로(민법 제157조), 3월 5일에서 출발한 1년은 이듬해 3월 5일에, 3월 15일에서 출발한 1년은 이듬해 3월 15일에 끝납니다.

• 등록 건설사업자가 시공한 공사라면 건설산업기본법의 1년은 이미 지났지만, 그것만으로 책임이 끝나지는 않습니다. 이 1년은 그 안에 하자가 생겼는지를 보는 하자발생기간이라, 하자가 기간 안에 생긴 것이면 발견이 늦어도 책임이 남고, 하자가 생긴 때부터 소멸시효가 끝날 때까지 청구할 수 있습니다(대법원 2021. 8. 12. 선고 2015다212541 판결). 사업자 사이의 도급처럼 상행위에 해당하면 그 시효는 원칙적으로 5년입니다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2009다25111 판결). 다툼은 "언제 발견했나"가 아니라 "언제 생겼나"로 옮겨 갑니다.
• 무등록 시공이라 민법 제670조가 기준이라면 이듬해 3월 15일까지 남아 있습니다. 여기서 안심하면 안 됩니다. 제670조의 1년은 하자를 발견하기만 하면 되는 기한이 아니라 "하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제"를 그 안에 하여야 하는 기한이라, 발견 다음 날부터 세면 실제로 쓸 수 있는 날이 닷새뿐입니다.

계약서에 넣을 세 줄

기간을 늘리는 것보다 날짜를 특정하는 것이 먼저입니다. 특약란에 아래 세 줄이 들어가면 위 표의 혼선 대부분이 사라집니다.

• "인도일은 양측이 서명한 인수인계확인서에 기재된 날로 하며, 잔금은 인도일에 지급한다."
• "공종별 하자담보책임기간은 견적내역서의 공종 구분을 기준으로 하고, 기산일은 위 인도일로 한다. 다만 법령이 이보다 도급인에게 유리한 기산일을 정한 경우 그에 따른다."
• "부분 사용(가오픈·집기 반입)을 하는 경우 그 범위와 개시일을 별지에 기재하고, 해당 구간의 하자 확인은 사용 개시 전에 완료한다."

셋째 줄이 실제로 돈을 아끼는 문장입니다. 사용 개시 전에 사진으로 상태를 확정해 두면, 잔금 전 셀프 준공검사가 정리한 "집기 반입 후" 구간의 다툼이 대부분 정리됩니다.

법정 기산점을 계약으로 어디까지 바꿀 수 있는지는 사안과 계약 성격에 따라 판단이 갈립니다. 금액이 큰 공사라면 서명 전에 관할 법률 상담으로 확인하세요. 계약서의 나머지 빈칸을 어떻게 채우는지는 인테리어 표준계약서, 빈칸 채울 때 놓치는 6가지에 조항별로 정리돼 있습니다. 계약금·중도금·잔금 비율 자체를 잡는 기준은 지급 일정 짜는 법을 보세요.

잔금 앞에 나가는 중도금은 기준이 다릅니다. 이 글의 날짜들은 잔금과 하자 기산일을 정하는 문제이고, 그 앞 회차의 "공정률 40%가 맞나"는 산출내역서의 공종별 금액에 완료율을 곱해 검산하는 문제입니다. 계산식과 공정별 기성 인정 시점표는 기성금 청구 공정률 검산법에 있습니다.

잔금 치르기 전 3단계

순서를 바꾸면 협상력이 사라집니다. 잔금이 나간 뒤에는 시공사가 다시 올 유인이 급격히 줄어듭니다.

1단계, 서류를 원본으로 확인합니다. 위 표에서 우리 공사에 해당하는 증명서만 골라 실물을 봅니다. "다음 주에 나옵니다"는 확인이 아닙니다. 증명서에 적힌 상호·주소·면적이 우리 가게와 일치하는지, 발급일이 언제인지까지 봅니다. 안전시설등 완비증명서는 영업신고 서류로 그대로 들어가니 사본을 미리 확보해 두시고, 소방시설 완공검사증명서는 쓰임이 다릅니다. 소방시설공사업법 시행규칙 별지 제19호서식의 제목 자체가 "소방시설 완공검사증명서(일반용, 사용승인 동의용)"이라, 이쪽은 사용승인 동의와 후속 인허가 단계에서 쓰입니다. 원본을 확인한 뒤 사본을 받아 두세요.

2단계, 현장을 수치로 봅니다. 눈으로 훑는 것과 기준을 들고 도는 것은 다릅니다. 균열 폭, 타일 뒤채움 비율, 문짝 단차, 배기 풍속처럼 판정 기준이 이미 정해져 있는 항목들이 있습니다. 도구 6종과 공정별 허용오차, 하자 표시 방법은 잔금 전 셀프 준공검사에 순서대로 있습니다. 여기서 나온 목록이 곧 3단계 문서의 별지가 됩니다.

3단계, 인수인계확인서에 서명합니다. 이 문서가 없으면 인도일이 특정되지 않고, 인도일이 없으면 민법 제670조의 1년이 언제 끝나는지도 정해지지 않습니다. 메신저로 "확인했습니다" 한 줄을 남기는 것은 인도일의 증거로 쓰기에 너무 약합니다.

유보금은 액수보다 반환 조건이 중요합니다. "잔여 하자 전 항목 완료 확인 후 3영업일 내 지급"처럼 조건과 기한을 같이 적어야 합니다. 금액만 정해 두면 언제 돌려줘야 하는지를 두고 또 다툽니다.

준공에서 잔금까지, 마지막 세 칸

마감 공정을 언제 끝내고 법정 검사를 언제 신청할지, 평수별 소요일로 오픈일을 어떻게 역산할지는 상가 인테리어 공사 순서에 있습니다. 여기서는 그 뒤에 붙는 구간, 증명서를 받고 잔금을 보내고 집기를 들이는 마지막 세 칸만 봅니다. 이 구간은 며칠이 걸리느냐보다 순서 자체가 전부입니다.

집기 반입이 3번에 있는 것이 핵심입니다. 집기가 들어가는 순간 목적물의 관리·사용을 개시한 것으로 볼 여지가 생기고, 그러면 건설산업기본법상 기산일이 잔금일보다 앞으로 당겨집니다. 오픈 날짜가 아무리 급해도 2번과 3번의 순서는 바꾸지 마세요. 불가피하게 먼저 들여야 한다면, 앞서 본 특약 셋째 줄대로 범위와 개시일을 별지에 적어 두는 것이 차선입니다.

이 다섯 장면이면 잔금을 멈추세요

• 시공사가 준공을 통보했는데 견적내역서의 마지막 공정이 시작도 안 됐습니다. 미완성과 하자는 다릅니다(대법원 97다23150).
• 법정 증명서를 사본이나 사진으로만 보여줍니다. 발급 사실 자체를 확인하지 못한 상태입니다.
• 잔여 하자를 구두로만 약속합니다. 문서에 기한이 없으면 재검 자체가 무산됩니다.
• 사용승인 대상 공사인데 승인 전에 영업을 시작하자고 합니다. 처벌 대상은 건축주와 시공자 양쪽입니다.
• 잔금 전액을 먼저 요구하면서 유보금을 거부합니다. 재검 이행을 담보할 수단이 사라집니다.

날짜 하나가 잘못 적히면 1년짜리 보증이 통째로 흔들립니다. 반대로 인수인계확인서를 제대로 써 두면 적어도 "인도일이 언제냐"는 다툼은 남지 않습니다. 가오픈과 집기 반입 시점까지 별지에 적어 두면, 등록 건설사업자가 시공해 건설산업기본법이 적용될 때의 기산일도 특정됩니다.

준공 당일에 이 세 단계를 혼자 감당하기 어려우시면 동행 하자 점검으로 점검원이 현장에 같이 들어갑니다. 판정 기준에 맞춰 항목을 확인하고, 당일 사진 보고서와 시공사 보수 요청서를 드립니다. 인수인계확인서의 잔여 하자 별지로 그대로 쓰실 수 있습니다. 준공 예정일 3일 전까지 신청하시면 당일 동행이 가능합니다.

아직 업체를 고르는 단계라면, 계약서에 인도일과 하자 기산일을 적어 주는 팀인지부터 확인하세요. 지역별 업체와 협력 시공팀 목록은 시공팀·업체 찾기에 있습니다. 공사 규모부터 잡아 보시려면 공사 항목별 예상 비용 계산기에서 건물 유형·평수·공사 항목을 골라 바로 계산해 보시고, 그 결과를 그대로 들고 무료 상담을 신청하시면 됩니다.