상가 용도변경 절차와 비용 — 근생 1종·2종과 3대 병목

임대차 계약서에 도장 찍기 전에 건축물대장부터 떼보세요. 대장 용도가 업종과 안 맞으면 인테리어를 다 끝내고도 영업신고가 반려됩니다. 공사비보다 용도변경이 더 큰 벽입니다.

내 매장 용도 확인은 3분이면 끝납니다

정부24나 세움터(cloud.eais.go.kr)에서 주소만 넣으면 무료로 열람됩니다. 집합건물은 전유부의 '용도'란에 "제2종 근린생활시설(일반음식점)"처럼 적혀 있습니다.

'위반건축물' 표시가 있으면 신규 영업허가가 막힙니다. 임대인 말에 기대지 말고 사장님이 직접 확인하세요.

허가인지 신고인지, 기재변경인지

건축법 제19조와 시행령 제14조는 건물 용도를 9개 시설군으로 묶습니다. ①자동차 ②산업 ③전기통신 ④문화집회 ⑤영업 ⑥교육복지 ⑦근린생활 ⑧주거업무 ⑨그 밖. 번호가 작을수록 상위군입니다.

방향	예시	절차	통상 처리
하위군 → 상위군	사무실(⑧) → 음식점(⑦)	허가	10~14일
상위군 → 하위군	음식점(⑦) → 사무실(⑧)	신고	7일
같은 시설군 안	1종 근생 ↔ 2종 근생	대장 기재내용 변경	며칠

기재변경도 서류만 내면 끝이 아닙니다. 주차·정화조 기준을 못 맞추면 반려됩니다.

1종과 2종을 가르는 건 면적입니다

건축법 시행령 별표1이 정한 경계입니다.

업종	1종 근생	2종 근생
휴게음식점·제과점	300㎡ 미만	300㎡ 이상
슈퍼마켓·일용품 소매	1,000㎡ 미만	—
학원·독서실·PC방	—	500㎡ 미만
일반음식점·노래연습장	—	면적 무관

기준 면적을 넘으면 판매시설·교육연구시설이 되어 시설군 자체가 바뀝니다. 커피·빵만 팔면 휴게음식점, 주류를 내면 일반음식점입니다.

실제로 좌초시키는 3대 병목

• 정화조: 음식점은 오수 발생량 계수가 높습니다. 용량이 모자라면 증설·교체에 300만~1,500만원. 초과량이 적으면 청소 횟수를 늘리는 조건으로 갈음해주기도 하지만, 하수처리구역과 조례에 따라 갈리니 관할 하수과에 확인하세요.
• 부설주차: 주차장법 시행령상 근생은 시설면적 200㎡당 1대인데, 조례로 강화됩니다. 서울은 134㎡당 1대입니다. 지자체마다 다르니 관할 주차부서에 먼저 확인하세요.
• 소방·장애인편의: 다중이용업이 되면 소방 완비증명이 영업신고의 선행 조건입니다. 장애인 편의시설 대상 여부도 면적으로 갈립니다.

대행료와 기간 (2026년 8월 기준)

건축사사무소·행정사 대행료는 업계 통상 100만~500만원입니다. 요구 서류는 지자체마다 다르니 관할 건축과에 확인하세요.

• 허가·신고 대상이면서 용도변경 면적 100㎡ 이상이면 사용승인 절차(건축법 제19조 제5항). 단 500㎡ 미만이고 대수선을 수반하지 않으면 제외
• 허가 대상이면서 용도변경 면적 500㎡ 이상이면 건축사 설계 대상(같은 조 제6항)
• 하중이 늘면 구조안전 확인을 요구받을 수 있습니다

무단으로 쓰면 이행강제금이 붙습니다. 건축법 제80조·시행령 별표15에 따라 ㎡당 시가표준액 × 위반면적 × 요율(무단 용도변경 10%)로 산정되고, 시정할 때까지 반복 부과됩니다.

계약서에 한 줄 넣으세요. "잔금일까지 임대인 책임과 비용으로 ○○ 용도로 변경 완료, 불가 시 계약 해제하고 계약금 전액 반환." 나머지 특약은 계약서 독소조항에, 용도가 정리된 뒤 밟을 순서는 오픈 인허가 로드맵에 있습니다.

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