온라인 자동견적과 현장 실측 견적, 왜 금액이 다를까

온라인에서 15평 카페로 1,800만원이 나와 예산을 짰는데, 업체가 실측을 다녀오더니 2,300만원을 부르는 경우가 있습니다. 사장님 입장에서는 "처음 금액은 뭐였나" 싶고, 업체는 "현장을 보니 달라졌다"고 합니다. 둘 다 틀린 말은 아닙니다. 온라인 견적과 실측 견적은 애초에 계산하는 대상이 다르기 때문입니다.

온라인 견적이 맞추는 것과 못 맞추는 것

온라인 자동견적은 면적과 업종을 넣으면 표준 단가를 곱해 총액을 냅니다. 그래서 면적에 비례하고 현장 조건을 거의 타지 않는 공정은 잘 맞고, 바닥을 뜯어봐야 아는 공정은 못 맞춥니다.

공정	온라인 견적 정확도	이유
도배·도장	높음	벽·천장 면적에 거의 정비례, 단가 편차 작음
바닥재(데코타일·장판)	중간~높음	면적 비례이지만 바닥 평탄도에 따라 갈림
조명 기구·스위치	중간	수량 단위라 예측 가능, 배선 경로는 별개
가구·집기 제작	중간	길이(m) 기준이라 계산은 되지만 사양 차이가 큼
철거	낮음	무엇이 얼마나 붙어 있는지 사진으로 안 보임
전기 증설·분전반	낮음	기존 계약전력·배선 상태가 현장마다 다름
급배수 이설	낮음	배수 구배와 기존 배관 위치가 결정
덕트·환기	낮음	천장 속 여유 높이와 외부 배기구 위치가 결정
소방(스프링클러·감지기)	낮음	관할 소방서 협의 결과에 따라 범위가 바뀜

바닥재만 봐도 차이가 드러납니다. 데코타일은 자재와 시공을 합쳐 평당 59만원 선이지만, 기존 바닥이 울어 셀프레벨링(평탄화)을 깔아야 하면 평당 515만원이 더 붙습니다(2026년 유통 시세 기준). 15평이면 이 한 항목에서만 75~225만원이 움직입니다. 바닥이 울었는지 여부는 사진으로 알 수 없습니다. 항목별 구성이 궁금하시면 견적서 항목별 뜯어보기를 먼저 보시면 이해가 빠릅니다.

실측에서만 확정되는 6가지

아래 여섯 가지는 원격으로 추정만 가능하고, 사람이 가서 봐야 금액이 닫힙니다.

실측 확정 항목	원격으로 알 수 없는 이유	금액이 흔들리는 폭(참고 시세)
기존 철거 범위	천장·벽체 속 구조물, 이전 임차인이 남긴 조적·목공 잔존물	상가 철거 평당 1025만원. 폐기물 처리비가 철거비의 2040%를 차지
층고·천장 속 상태	기존 덕트·배관·소방배관이 천장 속을 얼마나 차지하는지	여유 높이가 부족하면 천장 마감 방식 자체를 바꿔야 함
전기 용량	계약전력은 한전 조회, 실제 인입선·분전반은 현장 확인	한전 표준시설부담금 별도 + 내부 배선·분전반 공사비 별도
급배수 위치	배수 구배 확보 가능 여부, 오배수 입상관까지의 거리	주방·화장실을 옮기면 바닥 구조에 따라 공법이 달라짐
양중(자재 반입) 조건	엘리베이터 규격, 차량 진입 가능 여부, 계단 폭	사다리차 5톤 25층 15만원대에서 2개 층마다 약 1만원 가산, 고층은 편도 5060만원. 엘리베이터 사용료 5~20만원
누수·결로 등 숨은 하자	벽지 뒤·바닥 속은 열어야 보임	누수 탐지 7.5만30만원대, 출장비 520만원, 부분 보수 40~60만원

전기 항목은 특히 오해가 많습니다. 한국전력공사 전기공급약관의 기본시설부담금 단가표(2022년 12월 1일 이후 신청분)를 보면 저압 공중공급은 5kW 이하 277,000원, 5kW 초과분은 1kW당 110,000원, 고압 공중공급은 1kW당 22,000원입니다(부가세 별도). 여기서 끝이 아니라 분전반 교체, 인입선 보강, 배선, 차단기, 마감 복구는 전부 인테리어 공사비로 따로 붙습니다. 실제 부담금은 공급 방식과 공사 거리에 따라 달라지므로 한전 사이버지점 계산기와 관할 지사 확인이 필요합니다. 세부 계산은 전기 증설 비용 가이드에 정리해 두었습니다.

철거도 마찬가지입니다. 혼합건설폐기물은 톤당 1522만원, 석고보드는 톤당 1825만원, 콘크리트·벽돌만 분리 배출하면 톤당 812만원 수준입니다. 즉 분리 배출 여부만으로 처리비가 배 가까이 갈립니다. 여기에 2000년대 초 이전 준공 건물에서 석면 함유 자재가 나오면 철거비가 25배로 뜁니다. 철거 범위와 원상복구 기준은 철거·원상복구 비용에서 함께 확인하시기 바랍니다.

두 견적 차이, 몇 퍼센트부터 의심해야 하나

업계 자료들은 실측·자재·설비 포함 범위에 따라 최대 30%까지 금액이 달라질 수 있다고 봅니다. 다만 "얼마나 늘었나"보다 **"어디가 늘었나"**가 판단 기준입니다.

온라인 견적 대비 실측 견적	해석	사장님이 할 일
±10% 이내	정상 범위. 표준 공정 위주 현장	그대로 비교 진행
10~25% 증가	현장 변수가 실제로 있었을 가능성	늘어난 항목만 뽑아 수량·단가를 따로 확인
25% 이상 증가	의심 구간	최초 견적의 누락인지, 실측으로 새로 발견된 하자인지 업체에 구분해 달라고 요구
오히려 감소	역시 확인 대상	자재 등급이 내려갔는지, 항목이 통째로 빠졌는지 대조

25% 이상 늘었을 때 물어볼 문장은 하나면 됩니다. "이 증가분은 처음 견적에 없던 항목입니까, 아니면 있던 항목의 수량이 늘어난 것입니까?" 전자는 업체의 최초 견적이 부실했던 것이고, 후자는 현장 실측의 결과입니다. 책임 소재가 다릅니다.

반대로 처음 금액이 유난히 싼 견적은 조심해야 합니다. 공정별 세부 내역이 빠진 견적서는 시공 중 "그건 별도입니다"라는 말과 함께 20~30%가 붙는 사례가 흔합니다. 견적서에 '별도', '실비 정산', '협의' 표기가 몇 개인지 세어 보시고, 견적서 5가지 확인 포인트와 추가비용 요구 대응법을 미리 읽어 두시기 바랍니다.

온라인 견적은 이렇게 쓰는 것이 맞습니다

온라인 견적은 계약 금액이 아니라 예산 가늠자이자 업체 비교의 기준선입니다. 이 두 가지 용도로만 쓰면 매우 유용합니다.

용도	쓰는 법
예산 상한 잡기	온라인 금액에 예비비 1015%를 얹어 최대치를 잡습니다. 15평 1,800만원이면 상한 1,9802,070만원
업체 비교 기준선	온라인 견적서의 수량표를 그대로 3개 업체에 동일하게 돌립니다. 같은 조건이어야 비교가 됩니다
질문 목록 만들기	온라인 견적에 없는 항목(철거 범위, 전기, 급배수, 소방)을 실측 때 질문할 목록으로 씁니다
임대차 판단	계약 전이라면 이 자리에 얼마가 드는지 대략 알고 권리금·보증금을 협상할 수 있습니다

쓰면 안 되는 방법도 분명합니다. 온라인 금액을 들고 가서 "여기는 1,800이던데 왜 2,300이냐"고 값을 깎는 카드로 쓰는 것입니다. 그러면 업체는 금액을 맞추는 대신 자재 등급을 낮추거나 항목을 빼는 쪽으로 대응합니다. 결국 같은 돈으로 더 나쁜 결과가 나옵니다. 업체를 고르는 기준은 업체 선택 가이드를 참고하시기 바랍니다.

실측 방문 때 준비할 것과 물어볼 것

실측은 업체가 사장님을 평가하는 자리이기도 합니다. 준비가 된 현장은 견적도 정확하게 나옵니다.

미리 챙겨 둘 자료

자료	어디서	왜 필요한가
임대차계약서	본인 보관	원상복구 조항 범위가 철거 견적을 좌우
평면도·소방 도면	건물 관리사무소	천장 속 배관·스프링클러 배치 확인
전기요금 고지서	한전 사이버지점 또는 청구서	현재 계약전력(kW) 확인
관리규약	관리사무소	공사 가능 시간, 엘리베이터 사용 조건, 양중 제약
주방기기·장비 목록	본인 작성	기기별 소비전력 합계가 증설 필요량을 결정
오픈 목표일	본인	렌트프리 기간과 공기 일정의 접점

실측 때 반드시 물어볼 8가지

질문	확인 포인트
지금 계약전력으로 제 장비가 다 돌아갑니까	증설 필요 시 한전 부담금과 내부 공사비를 분리해서 답변받기
천장을 뜯었을 때 나올 수 있는 변수는 무엇입니까	미리 말해 주는 업체가 신뢰도가 높습니다
철거 폐기물은 분리 배출입니까, 혼합입니까	톤당 단가가 배 가까이 차이 납니다
자재 반입은 어떻게 합니까	엘리베이터 불가 시 사다리차·인력 양중비가 별도 발생
소방 관련 협의가 필요한 범위가 있습니까	관할 소방서 확인 사항이라 일정에 직결
견적서에 '별도'로 남는 항목은 무엇입니까	개수를 세어 두고 계약서에 상한을 못 박기
설계·도면은 견적에 포함입니까	별도라면 금액과 산출물 범위를 명시
추가비용이 생기면 어떤 절차로 정합니까	서면 동의 절차를 계약서에 넣기

도면 관련 항목은 특히 흐릿하게 넘어가기 쉽습니다. 설계비와 도면 범위에서 무엇까지가 포함인지 확인해 두시면 실측 자리에서 바로 짚을 수 있습니다.

똑딱 간편 견적은 어떤 성격입니까

똑딱의 간편 견적도 자동 견적입니다. 면적·업종·공사 범위를 기준으로 표준 단가를 적용해 예산 범위를 냅니다. 그래서 위에서 말한 한계를 그대로 가집니다. 기존 철거 범위, 전기 용량, 급배수 위치, 천장 속 상태, 양중 조건, 숨은 하자는 담기지 않습니다. 이 금액을 계약 금액으로 안내하지 않습니다.

간편 견적의 쓰임은 세 가지입니다. 첫째, 임대차 계약 전에 이 자리에 얼마가 드는지 감을 잡는 것. 둘째, 업체들에게 같은 조건을 던지기 위한 수량 기준선. 셋째, 실측 때 물어볼 항목을 미리 뽑아 두는 것입니다. 실제 금액은 실측 후 확정되며, 실측 견적과 간편 견적이 벌어지면 어느 항목에서 왜 벌어졌는지 항목 단위로 확인하시면 됩니다.

한 가지만 덧붙입니다. 전기 증설·소방·원상복구는 관할 한전 지사, 관할 소방서, 임대인·관리사무소의 기준에 따라 갈립니다. 이 글에 적은 단가는 2026년 유통 시세와 한국전력공사 공개 단가표를 정리한 참고값이며, 최종 판단은 현장 확인과 관할 기관 회신이 우선입니다.

👉 간편 견적으로 예산 범위 확인하기 · 실측 가능한 업체 찾기