매장 천장 누수 원인 추적 4단계와 책임 주체

천장에 갈색 얼룩이 번지면 대부분 위층부터 의심합니다. 그런데 우리 화장실 방수나 에어컨 드레인이 원인인 경우도 적지 않습니다. 범인을 못 좁힌 채 뜯으면 남의 천장만 열고 비용은 사장님이 냅니다.

얼룩 모양과 시각이 범인을 알려줍니다

새는 자리와 떨어지는 자리는 다릅니다. 대신 얼룩은 원인마다 지문이 다릅니다.

의심 원인	얼룩 지문	나타나는 시각
급수·급탕 배관	경계 뚜렷, 계속 젖음	영업과 무관, 밤에도
배수관·트랩	물 쓴 직후 뚝뚝, 곧 멈춤	상부층 영업시간대
방수층 파손	벽 타고 흘러내린 자국, 곰팡이	물청소 뒤
외벽·옥상·창호	비 온 다음 날 넓어짐	강우 12~48시간 뒤
에어컨 드레인	물방울만 맺힘, 냄새 없음	냉방 중에만

물이 맑고 냄새가 없으면 급수, 하수 냄새가 나면 배수 계열입니다. 냉방기 주변만 젖는다면 결로일 가능성부터 지웁니다.

돈 안 들이고 하는 1차 판별

수도 계량기부터 봅니다. 매장 안 수도꼭지를 전부 잠그세요. 별 모양 미세침이 10분간 완전히 정지하는지 봅니다. 조금이라도 돌면 우리 급수배관 누수입니다. 밸브까지 잠갔는데 물이 계속 샌다면 상부층이나 공용 입상관 쪽입니다.

그래도 안 갈리면 기록을 남기세요. 개점부터 마감까지 30분 단위로 얼룩 사진과 시각을 찍습니다. 상부층 피크 시간과 겹치면 배수, 비 온 날만 재현되면 외벽·옥상입니다. 다툴 때 증거가 됩니다.

전문 탐지는 무엇을 얼마에 하나

업계 통상 출장 육안 진단 1530만원, 비파괴 탐지 3050만원 선입니다(2026년 8월 기준).

• 담수시험 — 배수구를 막고 물을 23cm 채워 2448시간 둡니다. 아래층에서 재현되면 방수층입니다.
• 수압시험 — 급수관에 상용압력의 1.5배(최소 0.75MPa)를 걸고 60분간 압력이 버티는지 봅니다.
• 청음·열화상·수소가스 — 흐르는 소리, 온도차, 주입 가스로 지점을 좁힙니다.

부르기 전에 세 가지를 요구하세요. 탐지비와 수리비를 나눈 견적, 못 찾았을 때의 비용 기준, 사진과 위치가 담긴 보고서입니다. 보고서가 없으면 임대인이나 상부층에 청구할 근거가 없습니다.

누가 고치고 누가 냅니까

누수 지점	수선 주체
우리가 시공한 전용부 배관·방수	시공사(하자기간 내)
공용 입상관·옥상·외벽	임대인 또는 관리단
상부층 전용부	상부층 점유자

민법 제623조는 임대인에게 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지웁니다. 공용관·외벽 누수로 영업이 어려운 정도면 임대인 수선의무로 봅니다. 다만 "소규모 수선은 임차인 부담" 특약이 흔합니다. 계약서 수선 조항부터 확인하세요. 전용부와 공용부의 경계는 건물 관리규약마다 다르니 관할 관리사무소에 확인하세요.

우리 공사가 원인이면 하자담보 기간을 봅니다. 건설산업기본법 시행령 별표4는 실내건축 1년, 방수공사 3년입니다. 계약서에 기간이 없으면 이 기준으로 보수를 요구하세요.

복구비, 그리고 잔금 전에 막는 법

복구 항목	통상 비용
배관 부분 교체	30~80만원
파취·재마감(타일·미장)	20~50만원
화장실 방수 재시공	60~100만원

배관만 갈아도 뜯은 자리를 되돌리는 값이 붙습니다. 30만원짜리 수리가 50~130만원 공사가 되는 이유입니다.

막는 지점은 잔금입니다. 준공 검수 때 담수시험 사진과 수압시험 압력계 사진을 요구하세요. 두 장이 없으면 방수 공정이 검증되지 않은 겁니다.

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