천장 텍스 시공비부터 노출천장까지, 마감 5종 단가·층고 비교

천장 마감은 견적서에서 제일 뒤로 밀리는 항목입니다. 그런데 층고를 200mm씩 깎아먹고, 에어컨 자리까지 바꿉니다. 마감을 고르기 전에 천장 속부터 봐야 하는 이유입니다.

천장을 뜯으면 나오는 것들

상가 천장 속은 비어 있지 않습니다. 급배기 덕트, 냉매·드레인 배관, 전기 트레이, 스프링클러 분기배관이 겹쳐 지나갑니다. 마감을 걸려면 뼈대부터 매답니다. 슬래브에 달대를 @900~1,200mm, 캐링채널을 @900~1,200mm, M바를 @300~450mm로 짜는데, 이 뼈대만으로 100mm 안팎이 먼저 내려옵니다.

스프링클러가 있으면 헤드도 같이 내려야 합니다. 화재안전기술기준(NFTC 103)은 헤드와 부착면 거리를 30cm 이하로 정하고, 배관·조명이 살수를 막으면 장애물 폭의 3배 이상 띄우라고 합니다. 헤드 이설이 착공신고 대상인지는 관할 소방서에 확인하세요.

마감 5종, ㎡ 단가와 층고 손실

2026년 8월 기준 업계 통상 범위입니다. 경량철골 뼈대 포함 단가로 받으세요.

30평 기준 공기는 텍스 2~3일, 석고 2겹+도장은 퍼티·건조까지 5~7일입니다. 오픈일이 촉박하면 이 차이가 임대료입니다.

실제로는 3종이 더 있습니다

견적서에 자주 등장하는데 위 5종에 안 들어가는 마감이 셋 더 있습니다. 같은 조건(2026년 9월 기준, 수도권 상가, 경량철골 뼈대 포함)으로 이어서 보세요.

금속천장은 알루미늄 타일(600×600, 450×450, 300×300)과 길게 이어 붙이는 스팬드럴, 바를 나열하는 루버로 갈립니다. 습기·기름에 강해 주방 인접부·출입구 캐노피에 자주 씁니다. 우물천장은 별개 자재가 아니라 석고 천장을 단차로 파낸 형태라, 단가도 면적이 아니라 단차 직선 길이(m)로 붙습니다. 아트월·그래픽 천장은 면적당 값이 가장 크지만 층고 손실은 오히려 적은 편입니다.

위 단가는 민간 상가 현장의 통상 견적 범위입니다. 관급 공사는 국토교통부·한국건설기술연구원이 반기마다 공표하는 「건설공사 표준시장단가」와 표준품셈을 따로 적용하므로 숫자가 다르게 나옵니다. 견적서에 "천장 일식"이 아니라 자재명·규격·수량이 적혀 있어야 이 범위와 비교가 됩니다.

방염 등급과 흡음, 마감별로 갈리는 지점

단가만 보면 텍스와 노출이 비슷해 보입니다. 실제로 업종 심사를 통과시키거나 클레임을 막는 건 등급과 흡음입니다.

등급과 NRC는 제품별 편차가 크므로 숫자만 믿지 말고 성적서를 받으세요. 미네랄울 흡음천장재는 KS L 9105를 따르는 제품이 일반적이고, KCC 마이톤처럼 미네랄울을 주원료로 한 불연 흡음천장재가 사무실·병원·상가 천장에 널리 쓰입니다. 계약 전에 요구할 서류는 세 가지입니다. 자재 시험성적서, 흡음률 시험값, 그리고 시공 후 방염 성능 확인서입니다.

"노출이 제일 싸다"가 틀리는 지점

노출은 마감재를 안 쓰니 싸 보입니다. 실제로는 정리+도장에 ㎡ 3~7만원이 붙어 텍스보다 비싼 구간이 생깁니다. 배관 재배열, 슬래브·덕트·트레이 무광 도장, 녹·이물 제거가 전부 들어갑니다.

흡음도 비용입니다. 미네랄울 흡음텍스는 시험성적서상 NRC 0.5~0.7대인 반면, 노출 콘크리트는 0.1 이하입니다. 카페·학원처럼 말소리가 섞이면 곤란한 업종은 흡음 패널 값이 붙습니다. 제품명과 NRC 수치를 성적서로 받으세요.

노출로 갈 때 견적서에서 빠지기 쉬운 항목은 도장 회차입니다. 슬래브 면이 거칠면 프라이머 1회, 상도 2회로 잡아야 얼룩이 안 뜹니다. 회차와 도료 제품명이 적혔는지 노출천장 도장 시공 기준으로 확인하세요.

층고는 마감보다 설비가 먼저 씁니다

4방향 매립형 에어컨은 실내기 전고만 300~400mm를 씁니다. 후드나 급배기 덕트가 지나는 구간은 350mm 이상 내려갑니다. 층고 2,700mm 매장에서 덕트 라인에 석고 2겹을 치면 그 구간은 2,300mm대가 됩니다. 에어컨·덕트 루트를 먼저 확정하고, 남는 높이로 마감을 고르세요. 매립형 시스템에어컨 비용을 볼 때 실내기 전고도 물어보세요.

실측 층고별로 고를 수 있는 마감이 다릅니다

계산은 한 줄입니다.

마감 후 유효 층고 = 슬래브 하단까지 실측 높이 - 설비 최대 간섭 높이 - 뼈대 높이(약 100mm) - 마감재 두께

예를 들어 실측 2,700mm 매장에 350mm 덕트가 지나고 석고 2겹(약 25mm)을 치면, 2,700 - 350 - 100 - 25 = 2,225mm가 남습니다. 법정 기준은 넘지만 손을 뻗으면 닿는 높이라 체감이 확 낮아집니다.

법정 하한선도 확인해야 합니다. 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제16조 제1항은 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리시설, 동물 및 식물 관련 시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련 시설을 제외한 건축물의 거실 반자높이를 2.1m 이상으로 정합니다. 같은 조 제2항은 문화 및 집회시설(전시장·동식물원 제외), 종교시설, 장례식장, 위락시설 중 유흥주점의 관람실·집회실로서 바닥면적 200㎡ 이상인 곳의 반자높이를 4m 이상(노대 아랫부분은 2.7m 이상)으로 요구합니다. 이 기준은 가중평균 높이가 아니라 최소 높이 규정이므로, 덕트 구간 한 곳만 낮아도 문제가 됩니다. 용도가 애매하면 관할 구청 건축과에 확인하세요.

실측은 반드시 슬래브 하단까지 재세요. 기존 텍스가 붙어 있는 상태에서 잰 높이로 계획을 세우면 철거 후 200mm가 통째로 어긋납니다. 층고가 낮은 현장은 같은 평수라도 단내림·우회 배관 때문에 공정이 늘어난다는 점도 감안하세요.

천장 속 설비는 결정 순서가 정해져 있습니다

천장 마감은 마지막에 결정하는 항목이 맞습니다. 문제는 앞 순서를 건너뛰고 마감부터 고르는 경우입니다. 아래 순서를 지키면 재시공이 거의 없습니다.

스프링클러가 1번인 이유는 유일하게 임의로 못 옮기는 설비이기 때문입니다. 헤드 이설이 필요하면 스프링클러 헤드 이설 절차를 먼저 확인하고, 주방이 있는 업종은 주방 후드 덕트 루트를 천장 계획과 같은 도면에 그리세요. 덕트는 구배가 필요해 나중에 못 비킵니다.

점검구는 개수를 세서 견적에 넣습니다

점검구는 별도 계상입니다. 300×300, 450×450 모두 규격·재질에 따라 개당 3~8만원입니다. 밸브·댐퍼 위치를 도면에 안 찍으면 준공 뒤 천장을 뚫습니다. 간접조명 단내림은 직선 길이(m), 커튼박스는 개소로 잡히는 할증이니 "천장 일식"으로 적힌 견적서는 항목별 견적서 읽는 법 기준으로 다시 받으세요.

수량은 감이 아니라 개소를 세면 나옵니다.

점검구 수량 = 볼륨댐퍼·방화댐퍼 개소 + 실내기·FCU 개소 + 관리용 밸브 개소 + 오배수 90도 분기(청소구) 개소 + 소방 알람밸브·분기 개소

기계설비 설계 실무에서 점검구를 두는 자리는 정해져 있습니다. 덕트의 각종 댐퍼 설치 부위, 오배수 배관이 90도로 꺾이는 청소구 부위, 관리용 밸브가 달린 부위, 천장 속에 장비가 들어가 점검이 필요한 부위입니다. 기계설비용은 600×600 이상을 권장하고, 사람이 상반신을 넣어 확인해야 하는 자리라면 450×450으로는 부족합니다. 가스 배관이 은폐 공간을 지나면 가스누출검지기로 확인할 수 있도록 900㎠ 이상의 점검구를 점검이 쉬운 위치에 두도록 하고 있으니, 도시가스를 쓰는 업종은 이 조건을 별도로 확인하세요.

텍스는 판을 들면 되니 점검구가 거의 필요 없고, 석고·우물천장·아트월은 개소마다 점검구가 붙습니다. 30평 음식점 기준으로 석고 천장이면 점검구 6~10개가 흔합니다. 개당 5만원으로 잡아도 30~50만원인데, 이걸 안 넣은 견적서가 더 싸 보이는 것뿐입니다.

합판·목재를 쓰려면 면적부터 계산하세요

건축법 시행령 제61조가 천장·반자 마감재료 기준을 두고, 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제10조는 실내장식물을 불연·준불연재료로 하되 합판·목재는 천장·벽 합산 면적의 10분의 3(스프링클러 설치 시 10분의 5) 이하일 때 방염성능기준 이상으로 대체하도록 합니다. 우드루버를 넓게 쓰려면 이 면적 계산이 먼저입니다. 불연·준불연 자재 구분에서 표기를 확인하고 성적서를 요구하세요.

계산식은 이렇습니다.

합판·목재 허용 면적 = (영업장 천장 면적 + 벽 면적) × 0.3 (스프링클러 또는 간이스프링클러 설치 시 × 0.5)

바닥 20평(약 66㎡), 층고 2.7m, 벽 둘레 34m인 매장을 예로 들면 천장 66㎡ + 벽 약 92㎡ = 158㎡입니다. 스프링클러가 없으면 158 × 0.3 = 약 47㎡까지, 있으면 158 × 0.5 = 약 79㎡까지 방염 처리한 합판·목재를 쓸 수 있습니다. 천장 전체를 우드루버로 덮으면 66㎡라서 스프링클러가 없는 매장은 이미 한도를 넘습니다. 반자돌림대처럼 너비 10cm 이하인 부재는 실내장식물에서 제외되니 몰딩까지 면적에 넣을 필요는 없습니다. 다중이용업 해당 여부와 면적 산정 방법은 관할 소방서 판단이 우선이므로, 설계 단계에서 도면을 들고 확인받는 편이 안전합니다.

업종별로 정답이 다릅니다

사무실은 배선과 조명이 계속 바뀌므로 판을 들 수 있는 구조가 유리합니다. 사무실 OA 천장에서 시스템 천장의 구조를 확인해 보세요.

자주 나오는 하자 세 가지

첫째, 텍스 처짐입니다. 달대 간격을 넓게 잡거나 습기가 많은 주방 인접부에 미네랄울을 쓰면 판이 배부릅니다. 달대 간격과 습기 구간 자재를 시공 전에 확인하세요.

둘째, 석고 천장의 크랙입니다. 조인트 부위나 우물천장 단차 모서리에서 주로 생깁니다. 조인트 테이프 시공과 퍼티 건조 시간 확보가 전부라, 공기를 억지로 줄인 현장에서 반복됩니다. 준공 후에 발견되면 계약서의 하자보수 조항과 사진 기록으로 다퉈야 하니, 도장 전 상태를 찍어 두세요.

셋째, 노출천장의 결로와 먼지입니다. 단열이 없는 슬래브를 그대로 노출하면 겨울에 물이 맺힙니다. 상부가 옥상이거나 외기에 접한 구간이면 노출 대신 단열 후 마감이 맞습니다. 트레이 위에 쌓이는 먼지는 청소 동선을 미리 잡아야 합니다.

계약 전 확인 목록

• 슬래브 하단까지 실측 층고(기존 마감 철거 전제)
• 설비 최대 간섭 높이(덕트·실내기 중 큰 값)
• 마감별 ㎡ 단가와 뼈대 포함 여부
• 점검구 규격·수량·단가 별도 계상
• 단내림 직선 길이(m)와 커튼박스 개소
• 자재 시험성적서(등급·흡음률)
• 합판·목재 사용 면적과 방염 처리 범위
• 도장 회차와 도료 제품명

이 여덟 줄이 견적서에 다 있으면 다른 업체 견적과 숫자를 나란히 놓고 비교할 수 있습니다. 하나라도 비어 있으면 그건 견적이 아니라 예상액입니다.

견적서에 따로 적혀야 할 항목

점검구는 별도 계상입니다. 300×300, 450×450 모두 규격·재질에 따라 개당 3~8만원입니다. 밸브·댐퍼 위치를 도면에 안 찍으면 준공 뒤 천장을 뚫습니다. 간접조명 단내림은 직선 길이(m), 커튼박스는 개소로 잡히는 할증이니 "천장 일식"으로 적힌 견적서는 항목별 견적서 읽는 법 기준으로 다시 받으세요.

건축법 시행령 제61조가 천장·반자 마감재료 기준을 두고, 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제10조는 실내장식물을 불연·준불연재료로 하되 합판·목재는 천장·벽 합산 면적의 10분의 3(스프링클러 설치 시 10분의 5) 이하일 때 방염성능기준 이상으로 대체하도록 합니다. 우드루버를 넓게 쓰려면 이 면적 계산이 먼저입니다. 불연·준불연 자재 구분에서 표기를 확인하고 성적서를 요구하세요.

👉 천장 포함 견적 산출하기 · 천장·설비 시공 업체 찾기 · 마감재 등급·규격 확인