옥상 방수 공사 비용, 공법별 ㎡ 단가와 재시공 주기

장마 지나고 천장에 얼룩이 번지기 시작하면 그때부터 마음이 급해집니다. 견적을 받아보면 어떤 곳은 200만원, 어떤 곳은 700만원을 부르는데 둘 다 "옥상 방수"라고만 적혀 있습니다. 이 글에서는 방수 공사비가 어떤 항목으로 쪼개지는지, 공법마다 몇 년을 버티는지, 그리고 이 돈을 사장님이 내야 하는지 건물주가 내야 하는지까지 정리합니다.

건당 평균 350만원, 이 숫자의 실체

2026년 9월 자체 조사에 따르면 온라인 견적 플랫폼의 "옥상공사·방수" 누적 견적요청은 112,075건, 건당 평균 견적금액은 350만원이었습니다. 그런데 이 숫자를 그대로 예산으로 잡으면 안 됩니다. 건당 평균이지 평당 단가가 아니기 때문입니다.

같은 350만원도 옥상 면적에 따라 단가가 완전히 달라집니다.

옥상 실면적	㎡당 환산	평당 환산
50㎡ (약 15평)	7.0만원	23.1만원
80㎡ (약 24평)	4.4만원	14.5만원
100㎡ (약 30평)	3.5만원	11.6만원
150㎡ (약 45평)	2.3만원	7.7만원
200㎡ (약 60평)	1.8만원	5.8만원

산출식은 단순합니다. 350만원 ÷ 면적(㎡) = ㎡당 단가, 여기에 3.3058을 곱하면 평당 단가입니다.

이 표를 아래 공법별 단가와 겹쳐 보면 평균값의 정체가 드러납니다. 노출 우레탄 도막방수의 시중 단가가 ㎡당 3만5만원대이므로, **건당 평균 350만원은 대략 70120㎡(2136평) 규모 옥상을 노출 우레탄으로 전면 재시공한 1건**에 해당합니다. 45층짜리 근린상가 한 동의 옥상이 딱 이 크기입니다.

반대로 200㎡가 넘는 옥상을 가진 사장님이 "평균이 350만원이라던데"라며 그 예산을 들고 가면 부분보수 견적밖에 나오지 않습니다. 50㎡ 미만 소면적은 오히려 단가가 튑니다. 장비 반입, 자재 최소 발주 단위, 인력 출동은 면적이 절반이라고 비용이 절반이 되지 않기 때문입니다.

공법별 ㎡ 단가와 기대 수명

공법	㎡ 단가	평 환산	기대 수명	100㎡ 공사기간	적합한 상황
노출 우레탄 도막 (2~3mm)	3만~5만원	10만~17만원	3~5년 (상도 재도장 시 7년)	3~5일	예산 제한, 배관·돌출물 많은 옥상
비노출 우레탄 + 보호몰탈	5만~8만원	17만~26만원	8~12년	5~8일	옥상을 밟고 쓰는 경우
시트방수 (개량아스팔트·복합시트)	4만~7만원	13만~23만원	7~10년	3~6일	넓고 평탄, 돌출물 적을 때
복합방수 (시트 + 도막)	6만~10만원	20만~33만원	10년 안팎	5~8일	누수 재발 이력이 있는 옥상
아스팔트 방수 + 누름콘크리트	6만~10만원	20만~33만원	10~15년	7~14일	신축·대수선, 옥상 활용 계획
폴리우레아 스프레이	10만원 이상	33만원 이상	10~15년 이상	2~4일	대면적, 전용 장비 보유 업체 한정

방수 공사 전반의 시장 단가는 ㎡당 3만~9만원 구간에 몰려 있고, 폴리우레아처럼 전용 스프레이 장비가 필요한 공법은 업체별 편차가 가장 큽니다. 위 범위는 시중 공개 단가와 업체 게시 견적을 종합한 것으로, 실제 금액은 바탕면 상태와 기존 방수층 철거 유무에 따라 위아래로 크게 벌어집니다. 반드시 현장 실측 견적을 받으십시오.

단가가 너무 싸면 의심할 지점

2026년 건설공사 표준품셈과 시중노임단가로 계산하면, 노출 우레탄 전 공정(바탕처리 + 프라이머 + 중도 2회 + 상도)의 노무비만 평당 약 8.5만원입니다. 여기에 자재비, 기존 도막 철거비, 폐기물 처리비, 고소작업 경비가 얹혀야 총액이 나옵니다.

즉 평당 총액 9만~10만원짜리 견적서는 산술적으로 성립하지 않습니다. 둘 중 하나입니다. 중도를 1회만 치거나, 바탕처리를 건너뛰는 것입니다. 방수 하자의 대부분은 이 두 곳에서 나옵니다.

견적서에 이 여섯 공정이 다 있습니까

우레탄 도막방수 기준으로 정상 공정은 다음과 같습니다. 견적서에 항목이 "우레탄 방수 일식"으로 한 줄만 적혀 있다면 아래 표를 들고 항목별 분리를 요구하십시오.

순서	공정	내용	생략 시 증상
1	바탕처리	고압세척, 기존 도막 제거, 균열 V커팅 후 충전, 구배 확인	도막 들뜸·박리 (하자 1순위)
2	보강	드레인 주변·파라펫 코너에 보강포 부착	모서리부터 찢어짐
3	프라이머	흡수 조절 및 부착력 확보	도막이 통째로 벗겨짐
4	중도 2회	우레탄 도포, 노출용 3mm 비노출용 2mm 기준	두께 미달로 조기 균열
5	상도 (탑코트)	자외선 차단, 표면 보호	1~2년 만에 도막 분필화
6	검수	담수 또는 살수 시험 24~48시간	하자 발견이 다음 장마로 미뤄짐

바탕처리는 전체 공사비의 15~25%를 차지하는 정식 공정입니다. 이걸 "서비스로 해드린다"고 말하는 업체는 실제로는 안 하겠다는 뜻인 경우가 많습니다. 방수 공정 전반의 원리는 방수공사 종류와 시공 순서에서 더 자세히 다룹니다.

옥상은 구배가 있어 전면 담수가 어렵기 때문에 살수 시험으로 대체하는 경우가 많습니다. 어느 쪽이든 시험 방법과 시간을 계약서에 적어두고, 시험 당일 사진을 남기십시오.

부분보수로 될 일인가, 전면 재시공인가

무조건 전면을 걷어내는 게 정답은 아닙니다. 현장 실무에서 통용되는 판단 기준은 다음과 같습니다.

옥상 상태	권장 조치	대략 비용 (100㎡ 기준)
색만 바래고 누수 없음	상도(탑코트) 재도장만	80만~150만원
드레인 주변·코너 국부 들뜸, 전체 10% 미만	해당 부위 부분보수	50만~150만원
들뜸·박리가 전체 30% 이상	전면 재시공	300만~500만원
비 온 뒤 물이 하루 넘게 고임	구배몰탈 선시공 후 전면 재시공	400만~700만원
기존 방수층이 3겹 이상 누적	철거 후 전면 재시공 (철거·폐기물비 별도)	450만~800만원
슬래브 관통 균열, 철근 노출	구조 보수가 먼저, 방수는 그다음	별도 진단 필요

여기서 제일 중요한 건 마지막 줄입니다. 구조 균열 위에 방수를 덮으면 돈만 버립니다. 균열이 계속 움직이기 때문에 새 도막도 같은 자리에서 찢어집니다.

그리고 천장에 물이 샌다고 해서 원인이 반드시 옥상인 것도 아닙니다. 배관 누수, 외벽 크랙 침투, 결로가 누수처럼 보이는 경우가 흔합니다. 옥상을 400만원 들여 새로 했는데 얼룩이 그대로인 사례가 여기서 나옵니다. 공사 발주 전에 누수 원인 추적하는 순서를 먼저 밟고, 얼룩이 겨울에만 생긴다면 결로와 곰팡이 대처법부터 확인하십시오.

겨울에 방수하면 안 되는 이유

우레탄 도막재는 화학반응으로 굳는 재료라 외기 조건에 민감합니다. 표준시방 기준으로 다음 조건에서는 시공을 피해야 합니다.

• 기온 5℃ 이하 또는 28℃ 이상 (바탕면 온도 40℃ 이상)
• 상대습도 85% 이상
• 바탕면 함수율 8% 이상

5℃ 아래에서는 우레탄이 정상적으로 경화하지 못합니다. 겉만 굳고 속이 무른 상태로 남아 봄에 걷어내야 하는 일이 생깁니다. 함수율 조건도 중요합니다. 비 온 다음 날 바로 프라이머를 바르면 갇힌 수분이 도막을 부풀려 들뜸이 됩니다. 콘크리트가 마르는 데는 보통 맑은 날 기준 2~3일이 필요합니다.

옥상 방수의 최적기는 46월과 910월입니다. 장마 직전에 급하게 하는 것이 최악인데, 바탕이 마를 시간도, 도막이 완전 경화할 시간도(보통 24~48시간) 확보되지 않기 때문입니다. 계절별 시공 제약 전반은 겨울 공사 주의사항에 정리해 두었습니다.

지금이 겨울이고 누수가 진행 중이라면, 응급 부분보수(속경형 재료·코킹)로 겨울을 넘기고 봄에 전면 시공하는 2단계 접근이 현실적입니다. 응급 처치 비용은 30만~80만원 선이고, 이건 봄 공사비에서 빠지지 않는 별도 지출로 잡아두십시오.

옥상 방수, 임차인이 내야 합니까

결론부터 말하면 원칙적으로 건물주 부담입니다.

민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 규정합니다. 대법원은 임차인이 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이 아니라면, 즉 수선하지 않으면 계약 목적대로 사용할 수 없는 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 판시했습니다(대법원 2010다89876·89883). 옥상 슬래브와 방수층은 건물의 구조체이자 공용부이므로 여기에 해당합니다.

"수선은 임차인이 부담한다"는 특약이 계약서에 있어도 마찬가지입니다. 대법원 94다34692 판결은 수선의무 면제 특약에서 범위를 명시하지 않았다면 임차인이 부담하는 것은 통상 생길 수 있는 소규모 수선에 한정되고, 대파손 수리·주요 구성부분 대수선·기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 부담이라고 판단했습니다. 300만원대 옥상 전면 방수는 소규모 수선으로 보기 어렵습니다.

다만 예외가 있습니다.

상황	부담 주체 판단
노후에 따른 방수층 수명 만료	건물주
옥상 사용권을 특약으로 받고 단독 점유 중, 그 사용이 파손 원인	임차인 책임 소지
실외기·간판·환기 덕트 설치하며 방수층 타공	설치한 쪽 (통상 임차인)
옥상에 평상·창고 임의 설치 후 하부 방수 손상	설치한 쪽
건물주가 공사비 대고 임차인이 분담금 일부 부담 합의	합의 내용대로

실외기 앵커 타공 자리는 방수 하자가 가장 잦게 시작되는 지점입니다. 설비를 옥상에 올릴 계획이라면 타공부 방수 처리를 누가 어떻게 하는지 사전에 서면으로 정리하는 게 좋습니다. 옥상 사용 범위와 원상회복 문제는 건물주 동의 범위를 참고하십시오.

누수로 아래층에 피해가 갔을 때

옥상에서 물이 새서 아래층 상가의 재고나 집기가 젖었다면 민법 제758조(공작물 책임)가 적용됩니다. 구조는 이렇습니다.

1. 1차 책임은 점유자입니다. 누수 지점을 점유하는 사람이 먼저 배상 책임을 집니다.
2. 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 게을리하지 않았다면 소유자가 책임을 집니다. 소유자 책임은 무과실 책임이라 "몰랐다"는 항변이 통하지 않습니다.
3. 옥상처럼 특정 임차인이 배타적으로 점유하지 않는 공용부에서 발생한 하자라면 사실상 소유자에게 귀결되는 경우가 많습니다.

피해 사장님 입장에서 실무적으로 중요한 것은 손해 입증입니다. 누수 발생 즉시 다음을 남기십시오.

• 물이 떨어지는 지점과 시각을 담은 영상 (날짜 표시)
• 젖은 재고·집기 사진과 매입 증빙
• 건물주에게 보낸 통지 기록 (문자·카톡·내용증명)
• 영업 중단 기간과 그 기간 매출 자료

배상 청구는 소송까지 가면 감정비와 시간이 만만치 않게 듭니다. 금액이 크지 않다면 건물주와 수리·보상 범위를 합의서로 정리하는 편이 실익이 큽니다. 증빙을 어떻게 쌓아야 협상력이 생기는지는 하자 증빙 정리법에 정리해 두었습니다.

하자 발생 시 시공사에 청구하기

방수공사의 하자담보책임기간은 건설산업기본법 시행령 별표 4에 따라 3년입니다. 계약서에 아무 약정이 없어도 이 기간이 적용되고, 이 기간 안에 발생한 하자는 기간이 끝난 뒤에도 보수 책임이 남습니다.

계약 단계에서 이 세 줄만 넣어도 분쟁이 크게 줄어듭니다.

1. 공법과 두께를 숫자로 명시 (예: 노출 우레탄 도막방수 3mm, 중도 2회)
2. 담수 또는 살수 시험 방법·시간과 입회 여부
3. 하자보수 기간 3년, 하자 통지 시 대응 기한 (예: 통지일로부터 7일 이내 현장 확인)

그리고 시공 중 사진을 단계별로 받아두십시오. 바탕처리 후, 프라이머 후, 중도 1회 후, 중도 2회 후, 상도 후. 도막은 완성되면 겉으로 두께를 알 수 없기 때문에, 나중에 "중도를 몇 번 쳤느냐"로 다툴 때 이 사진이 유일한 증거가 됩니다.

방수는 한 번 하고 끝나는 공사가 아니라 주기가 있는 유지관리 항목입니다. 노출 우레탄이라면 3년째부터 도막 상태를 육안 점검하고, 상도만 재도장해서 수명을 몇 년 늘리는 편이 전면 재시공보다 훨씬 쌉니다. 점검 시기를 놓치지 않으려면 연간 유지보수 캘린더에 옥상 점검을 봄·가을 두 번 넣어두시길 권합니다.

정리

• 온라인 견적 플랫폼의 건당 평균 350만원은 대략 70~120㎡ 옥상을 노출 우레탄으로 전면 재시공한 금액대입니다. 평당 단가로 착각하지 마십시오.
• 노출 우레탄은 ㎡당 3만5만원에 수명 35년, 시트·복합방수는 ㎡당 4만10만원에 710년입니다. 단가만 보지 말고 연 단위 비용으로 나눠 비교하십시오.
• 평당 총액 10만원 이하 견적은 노무비만으로도 성립하지 않습니다. 공정 생략을 의심하십시오.
• 옥상 방수는 원칙적으로 건물주 부담이며, 수선의무 면제 특약이 있어도 대규모 수선까지 임차인에게 넘어가지는 않습니다.
• 시공 적기는 46월과 910월입니다. 5℃ 이하, 습도 85% 이상은 시공을 피해야 합니다.

옥상 상태와 면적, 기존 방수층 이력에 따라 적정 공법과 금액이 달라집니다. 견적서를 받았는데 항목이 뭉뚱그려져 있다면 그대로 사인하지 마시고 항목별 분리부터 요구하십시오.

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