임대차 원상복구 범위, 계약서에 이렇게 못 박으세요

임대차 만료가 다가오면 원상복구 때문에 임대인과 얼굴 붉히는 사장님이 정말 많습니다.

그런데 다툼의 핵심은 "얼마 드느냐"가 아닙니다. "어디까지 원래대로 돌려놔야 하느냐", 즉 원상복구 범위입니다. 계약서에 이 범위가 비어 있으면 분쟁은 거의 정해진 수순으로 시작됩니다.

원상복구 범위는 왜 항상 다툼이 되나

원상복구 의무 자체는 민법 제615조(차주의 원상회복의무)와 제654조에 근거를 둡니다. 다만 "어디까지 복구할지" 구체적 범위를 정한 조문은 없어서, 실무에서는 계약서 문구가 사실상 기준이 됩니다.

문구가 애매하면 임대인은 "입주 전 상태 그대로"를, 임차인은 "내가 만든 것만"을 주장합니다. 특히 아래 두 지점에서 부딪힙니다.

• 내가 설치한 게 아닌, 전 임차인이 남긴 시설
• 벽·바닥·전기·배관처럼 "이게 원래 상태인지" 애매한 부분

특약이 없으면 이 다툼은 결국 대화나 소송으로 넘어갑니다.

범위를 가르는 3원칙

판례가 반복해서 확인해 온 판단 축은 세 개입니다. 임대인이 내미는 견적서를 받았을 때, 이 세 축에 하나씩 대보면 깎아야 할 항목이 보입니다.

① 내가 바꾼 범위. 기준 시점은 "건물이 지어졌을 때"가 아니라 "내가 열쇠를 받은 날"입니다. 입주 당시 이미 있던 칸막이·주방 후드·간판 프레임은 원칙적으로 내 복구 대상이 아닙니다. 그래서 입주일 현황 자료가 그대로 방패가 됩니다.

② 통상의 손모. 3년 쓴 바닥재가 눌린 자국, 벽지 색바램, 실리콘 변색은 임대차의 본질상 예정된 손모입니다. 반대로 담배 그을음, 못질 구멍 다발, 누수 방치로 번진 곰팡이처럼 통상 범위를 넘는 훼손은 임차인 몫으로 넘어갑니다. 경계가 애매하면 사진과 사용연수로 다투게 되므로, 퇴거 전 하자·현황 기록을 남겨두는 편이 유리합니다.

③ 지체 손해. 복구가 늦어지면 임대인은 그 기간 임대료 상당의 손해를 청구합니다. 다만 무한정 붙지 않습니다. 임대인이 스스로 복구에 착수해 마칠 수 있었던 합리적 기간까지가 한도라는 것이 판례 취지이므로, 임대인이 몇 달을 방치한 뒤 그 기간 전부를 청구하면 다툴 여지가 있습니다.

판례가 실제로 갈린 지점

같은 "원상복구"라도 계약서 문구와 인수 경위에 따라 결론이 갈렸습니다. 아래 네 건을 함께 놓고 보면 내 상황이 어느 쪽에 가까운지 가늠할 수 있습니다.

여기서 실무상 가장 무서운 것이 2017다268142입니다. "전 임차인 시설은 내 책임이 아니다"는 원칙은 어디까지나 별도 약정이 없을 때 이야기이고, 계약서에 승계 문구가 들어가 있으면 뒤집힙니다. 반대로 계약서에 "원상복구 의무를 승계한다"고만 적혀 있고 대상 시설이 특정돼 있지 않다면, 범위가 불명확해 그대로 관철되기 어렵습니다.

2008다34903도 놓치기 쉽습니다. 음식점·미용실·학원처럼 인허가가 필요한 업종은 시설만 뜯어놓고 폐업신고를 미루면, 다음 임차인이 영업신고를 못 해 임대인 손해가 계속 발생합니다. 철거와 폐업신고는 세트로 처리하세요.

폐업신고는 시·군·구 인허가, 세무서, 4대보험 세 갈래로 나가고 신고서에 적는 폐업일에 따라 부가세 확정신고 기한과 점포철거비 자격까지 함께 움직입니다. 어디부터 신고할지는 사업자 폐업신고 순서를 보고 철거 일정과 맞춰 잡으세요.

권리금 주고 인수한 시설, 내가 다 뜯어야 하나

가장 억울한 상황이 여기입니다. 권리금을 주고 앞 사장님 시설을 그대로 넘겨받았는데, 나갈 때 "공실 상태로 원상복구"를 요구받는 경우입니다.

이건 미리 나눠서 정해두면 대부분 막을 수 있습니다.

핵심은 "무엇을 안 뜯어도 되는지"를 계약서에 남기는 겁니다.

한 가지 더. 권리금 계약서와 임대차 계약서는 당사자가 다릅니다. 권리금 계약서에 "시설 일체 양도"라고 적혀 있어도, 그건 전 임차인과 나 사이의 약속일 뿐 임대인에게는 효력이 없습니다. 임대인과의 임대차 계약서 특약란에 같은 내용을 다시 적어야 복구 면제가 성립합니다. 권리금을 주고 들어갈지, 빈 점포에서 새로 시작할지 저울질하는 단계라면 권리금과 시공비 비교 기준도 함께 보세요.

입주 시점 사진과 특약이 최고의 방어

말로 한 약속은 계약 끝날 때 증거가 되지 않습니다. 두 가지를 반드시 챙기세요.

• 입주일 기준 매장 전체·부분 사진(촬영 날짜가 기록되는 상태로)
• 그 상태를 "원상"의 기준으로 삼는다는 특약 한 줄

이 두 개만 있어도 "원래 어땠는지"를 두고 벌이는 소모전을 크게 줄일 수 있습니다.

실무에서 통하는 자료는 아래 정도입니다. 사진만 있으면 "어디 사진인지 모르겠다"는 반박이 나오니, 목록과 서명을 같이 남기는 편이 안전합니다.

계약서에 이렇게 못 박으세요

아래는 특약란에 넣을 수 있는 문구 예시입니다. 상황에 맞게 다듬고, 최종 문구는 공인중개사나 법률 전문가와 확인해 쓰세요.

• 원상복구 범위는 임차인이 임대차 기간 중 신규 설치한 시설물에 한한다.
• 계약 개시일 촬영 사진(별첨)을 원상의 기준으로 하며, 그 이전 상태의 시설은 복구 대상에서 제외한다.
• 권리금 계약으로 인수한 기존 시설물은 임차인의 철거·복구 의무 대상이 아니다.
• 바닥·벽체·전기·배관 등 기본 설비의 노후·자연 마모는 원상복구에서 제외한다.

여기에 아래 네 줄을 더 넣으면 정산 단계의 다툼이 크게 줄어듭니다.

• 원상복구 대상 시설물은 별첨 목록에 기재된 품목에 한하며, 목록에 없는 시설은 복구 대상에서 제외한다.
• 임대인이 원상복구비를 보증금에서 공제할 경우, 항목·수량·단가가 기재된 견적서와 실제 지출 증빙(세금계산서 등)을 임차인에게 제시한다.
• 임차인이 임대차 종료일 전까지 복구를 완료하고 임대인 입회하에 확인서를 작성하면, 이후 동일 사유의 추가 청구를 하지 아니한다.
• 임대인이 후속 임차인과의 협의로 기존 시설의 존치를 원하는 경우, 해당 시설은 복구 대상에서 제외하고 임차인은 철거비를 부담하지 아니한다.

마지막 줄이 의외로 실익이 큽니다. 다음 임차인이 같은 업종이면 후드·전기 증설·간판 프레임을 그대로 쓰길 원하는 경우가 흔한데, 이때 철거했다가 다시 설치하는 비용은 아무도 이득을 보지 못합니다.

원상복구 견적, 항목별로 쪼개서 받으세요

임대인이 부른 금액을 그대로 받아들이기 전에 내 쪽 견적을 먼저 잡아야 협상이 됩니다. 2026년 9월 기준으로 견적 중개 플랫폼과 철거업체가 공개한 시세는 아래 수준입니다.

산출식은 한 줄로 잡습니다.

원상복구 예상비 = 전용면적(평) × 평당 철거단가 + 폐기물 반출·처리비 + 설비 원복비(전기·배관·소방) + 공용부 보호·양중비

20평 매장에 평당 12만원을 대입하면 철거만 240만원이고, 여기에 폐기물과 설비 원복이 붙습니다. 그래서 평당 단가 하나로 비교하면 반드시 틀어집니다. 견적서는 아래 항목이 분리돼 있어야 비교가 됩니다.

• 철거 인건비·장비비(품수와 일수 표기)
• 폐기물 반출·처리비(톤수 또는 마대 수량, 폐기물 처리 기준 확인)
• 전기·소방·배관 원복비(차단기 원복, 스프링클러 헤드 위치 복구 등)
• 공용부 보호·양중비(엘리베이터 보양, 야간 반출 여부)
• 폐업신고·간판 철거 등 행정 처리

야간·주말 작업만 허용하는 건물, 엘리베이터 반출이 불가해 계단으로 내려야 하는 건물은 같은 평수라도 인건비가 크게 올라갑니다. 견적을 부를 때 작업 가능 시간대와 반출 동선을 먼저 알려주세요. 이걸 빼고 받은 견적은 현장에서 반드시 추가 청구로 돌아옵니다.

폐업이라면 점포철거비 지원부터 확인

폐업을 전제로 한 원상복구라면, 철거에 들어가기 전에 소상공인시장진흥공단의 희망리턴패키지 점포철거비 지원을 확인하세요. 아직 철거 전이라면 신청해서 적격심사를 통과한 뒤에 철거하는 것이 원칙입니다. 이미 철거와 폐업을 모두 마쳤다면 신청 서류와 정산 서류를 한 번에 낼 수 있습니다.

자격을 채워도 자가건물(지분 일부 포함)·무상임차, 생애 1회 기수혜, 주거용도 건축물처럼 참여제한에 하나라도 걸리면 지원금은 0원입니다. 금액을 계산하기 전에 임차인 명의 요건까지 담은 점포철거비 지원제외 6가지부터 대보세요.

지원 예상액 = 올림한 평수(전용면적 ㎡ ÷ 3.3) × 20만원, 단 폐업일별 한도와 공급가액 중 가장 작은 금액

전용 57㎡라면 57 ÷ 3.3 = 17.3평을 올림해 18평이고, 18 × 20만원 = 360만원이 계산상 금액입니다. 철거 공급가액이 이보다 적으면 공급가액까지만 나오고, 부가세는 따로 부담합니다. 계약서의 계약면적이 아니라 전용면적으로 계산해야 합니다.

지원금은 철거 전·후 내부·외부 사진, 직인이 찍힌 공사내역서, 전자세금계산서, 이체확인증의 금액이 서로 맞아야 나옵니다. 사진은 부수고 나면 다시 찍을 수 없으니 착수 전에 챙기세요. 잔여 예산은 공개되지 않고 소진되면 조기 마감되므로 신청 전 소상공인24 공고 원문을 확인하세요. 내 점포 기준 예상액과 탈락 사유는 점포철거비 자가진단에서 바로 확인할 수 있습니다.

같은 원스톱폐업지원 공고의 사업정리컨설팅·폐업 법률자문·채무조정 신청지원은 점포철거비와 중복신청이 되고, 임대인과 원상복구 범위로 다투는 중이라면 법률자문에서 임대차 분야 전담변호사 상담을 받을 수 있습니다. 여섯 개 창구의 자격과 신청처는 희망리턴패키지 6개 창구 지도에 정리해 두었습니다.

보증금 정산은 이 순서로 계산됩니다

정산 다툼은 대개 "임대인이 보증금을 통째로 안 준다"에서 시작합니다. 하지만 원상복구 미이행을 이유로 보증금 전액 반환을 거부할 수는 없고, 인정되는 금액만 공제하는 구조입니다.

반환 보증금 = 보증금 - 미납 차임·관리비 - 인정되는 원상복구비 - 지체 손해(차임 상당액)

지체 손해는 다시 이렇게 계산됩니다.

지체 손해 = 월 차임 ÷ 30 × 지체일수 (임대인이 스스로 원상회복할 수 있었던 기간이 상한)

정산 단계에서 챙길 순서는 아래와 같습니다. 명도·정산 절차 전반을 같이 보면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다.

1. 종료일 전에 복구를 마치고 임대인 입회 확인서를 받는다(가장 확실한 지체 손해 차단).
2. 임대인이 직접 복구하겠다고 하면, 착수 전에 항목별 견적서를 서면으로 받는다.
3. 공제액 통보를 받으면 실제 지출 증빙(세금계산서·이체내역)을 요구한다.
4. 다툼이 있는 항목은 인정 부분만 먼저 정산하고, 나머지는 서면으로 이의를 남긴다.

임대인 요구가 과도할 때 쓸 수 있는 근거

받은 요구를 아래 표에 대보면 어디를 다툴지가 정리됩니다. 감정적으로 맞서기보다 항목별로 근거를 붙여 서면으로 회신하는 편이 결과가 낫습니다.

다만 이 표는 일반적인 판례 법리를 정리한 것이고, 원상복구 범위는 계약 체결 경위, 임대 당시 목적물 상태, 임차인이 변경한 내용을 종합해 개별적으로 판단됩니다. 금액이 크거나 계약서 문구가 애매하면 법률 전문가 확인을 거치세요.

분쟁이 안 풀리면 조정부터

바로 소송으로 가면 시간과 비용이 보증금을 넘어서기 쉽습니다. 상가건물 임대차 분쟁은 조정 절차가 먼저입니다.

원상복구가 법에 별도 항목으로 나열돼 있는 것은 아니라서, 실제로는 "보증금 반환" 또는 "손해배상" 사건으로 접수됩니다. 신청 시점의 수수료·관할 기관은 각 위원회 공지로 확인하세요.

조정을 신청하기 전에 임대인 청구서를 줄 단위로 옮겨 인정하는 금액과 다투는 금액을 나눠 두면 쟁점이 바로 드러납니다. 통상손모·승계시설·과잉복구 세 칸으로 줄마다 판정하는 방법은 원상복구 청구서 검증에 정리했습니다.

퇴거 6개월 전부터 이 순서로

명도일이 촉박해 적격심사 결과를 기다리기 어렵다면 점포철거비 신청 순서와 임대인 일정 조율법을 D-60 전에 확인하세요. 명도일을 통째로 미루기보다 착수일만 며칠 뒤로 잡는 쪽이 협의가 잘 됩니다.

계약서 도장 찍기 전에 점검하세요

원상복구는 나갈 때가 아니라 도장 찍을 때 승부가 납니다. 지금 손에 든 계약서에 위 문구가 들어 있는지부터 확인해 보세요.

공사를 시작하기 전이라면 어디까지 임대인 동의를 받아야 하는지도 함께 확인하세요. 동의 없이 만든 시설은 나갈 때 원상복구 대상이 되어 비용이 커집니다.

내 계약서의 원상복구 조항이 어디까지 나를 지켜주는지 궁금하시면 계약서 진단으로 짚어보시고, 원상복구·철거 견적을 항목별로 비교하고 싶다면 무료 견적 받기로 시작해 보세요. 실제로 뜯고 원복할 팀이 필요하시면 검증된 시공 업체 찾기에서 조건에 맞는 곳을 고르실 수 있습니다.