임대차 원상복구 범위, 계약서에 이렇게 못 박으세요

임대차 만료가 다가오면 원상복구 때문에 임대인과 얼굴 붉히는 사장님이 정말 많습니다.

그런데 다툼의 핵심은 "얼마 드느냐"가 아닙니다. "어디까지 원래대로 돌려놔야 하느냐", 즉 원상복구 범위입니다. 계약서에 이 범위가 비어 있으면 분쟁은 거의 정해진 수순으로 시작됩니다.

원상복구 범위는 왜 항상 다툼이 되나

원상복구 의무 자체는 민법 제615조(차주의 원상회복의무)와 제654조에 근거를 둡니다. 다만 "어디까지 복구할지" 구체적 범위를 정한 조문은 없어서, 실무에서는 계약서 문구가 사실상 기준이 됩니다.

문구가 애매하면 임대인은 "입주 전 상태 그대로"를, 임차인은 "내가 만든 것만"을 주장합니다. 특히 아래 두 지점에서 부딪힙니다.

• 내가 설치한 게 아닌, 전 임차인이 남긴 시설
• 벽·바닥·전기·배관처럼 "이게 원래 상태인지" 애매한 부분

특약이 없으면 이 다툼은 결국 대화나 소송으로 넘어갑니다.

권리금 주고 인수한 시설, 내가 다 뜯어야 하나

가장 억울한 상황이 여기입니다. 권리금을 주고 앞 사장님 시설을 그대로 넘겨받았는데, 나갈 때 "공실 상태로 원상복구"를 요구받는 경우입니다.

이건 미리 나눠서 정해두면 대부분 막을 수 있습니다.

시설 구분	복구 의무 정리 방향
내가 신규 설치한 시설	철거·복구 대상으로 명시
권리금으로 인수한 기존 시설	"인수 상태 유지, 철거 의무 없음" 특약
임대인이 처음부터 제공한 시설	복구 대상에서 제외 명시

핵심은 "무엇을 안 뜯어도 되는지"를 계약서에 남기는 겁니다.

입주 시점 사진과 특약이 최고의 방어

말로 한 약속은 계약 끝날 때 증거가 되지 않습니다. 두 가지를 반드시 챙기세요.

• 입주일 기준 매장 전체·부분 사진(촬영 날짜가 기록되는 상태로)
• 그 상태를 "원상"의 기준으로 삼는다는 특약 한 줄

이 두 개만 있어도 "원래 어땠는지"를 두고 벌이는 소모전을 크게 줄일 수 있습니다.

계약서에 이렇게 못 박으세요

아래는 특약란에 넣을 수 있는 문구 예시입니다. 상황에 맞게 다듬고, 최종 문구는 공인중개사나 법률 전문가와 확인해 쓰세요.

• 원상복구 범위는 임차인이 임대차 기간 중 신규 설치한 시설물에 한한다.
• 계약 개시일 촬영 사진(별첨)을 원상의 기준으로 하며, 그 이전 상태의 시설은 복구 대상에서 제외한다.
• 권리금 계약으로 인수한 기존 시설물은 임차인의 철거·복구 의무 대상이 아니다.
• 바닥·벽체·전기·배관 등 기본 설비의 노후·자연 마모는 원상복구에서 제외한다.

계약서 도장 찍기 전에 점검하세요

원상복구는 나갈 때가 아니라 도장 찍을 때 승부가 납니다. 지금 손에 든 계약서에 위 문구가 들어 있는지부터 확인해 보세요.

내 계약서의 원상복구 조항이 어디까지 나를 지켜주는지 궁금하시면 계약서 진단으로 짚어보시고, 인테리어 시공 견적이 필요하시면 무료 견적 받기로 시작해 보세요.